一、制定《长庆物业管理规定》，规范物业服务工作

　　自2007年7月份整合到现在，虽然矿区事业部在管理上做了大量的工作，见了一定的成效。但有些管理还是维持在过去的管理模式中，对住宅区的管理，缺乏有效的制度来规范、约束它。特别是住户养狗、装修等，没有任何规定来规范。国家出台了《物业管理条例》、《物权法》，各省也相继出台了本省的物业管理条例。长庆油田职工跨地区居住，新老基地交叉，老基地基础设施落后，针对这种现状，结合三省的物业管理条例，制定《长庆物业管理规定》，可起到规范居民居住行为和方便物业管理的作用。同时制定住宅小区的管理规定，经油田公司职工代表审议通过，在各小区执行，必将会对我们的管理服务工作起到应有的约束和规范作用，可有效提高各物业服务处物业管理工作的执行力度。

　　二、改革物业管理费收缴方式，变“暗补”为“明补”，提高住户缴费和节约的意识

　　以前在一些旧小区执行的收费方式是若干年前制定的，里面含有福利水、福利电，从节能的角度来说，不节能，从管理的角度来说，不利于管理。住宅区出租房屋的人较多，有些租房人家里人多，用水不节制，浪费很大，制定新的收费办法，就要从管理、节能的角度出发，用多少付多少钱。
　　1.实行“物业费一卡制”。使员工在目前的状况下既缴费又能清楚他缴了多少钱，用来干什么。对于长庆所在的宁夏、西安、庆阳等不同区域实行不同收费额，让居民清楚根据房屋面积、位置的不同交相应级别的物业费，逐步消除什么都等企业“管”的老思想，这种改革步伐应加快进度，及早渗透到各个小区，可在提高居民节约意识的同时，降低收费人工成本，起到效益双赢的效果。
　　2.日常维修实行完全收费制。目前矿区事业部在这方面不够统一，有些小区由住户付费修理，也有小区由物业部门负担，有些单位负担材料费，有些单位负担人工费，有些单位全部负担，这样每年在维修上企业要为居民承担一大笔资金，最终居民还认为这是应该的。
　　因此对于居民的日常维修要实行收费制，按照市场价或略低于市场价对维修项目明码标价，自愿协商，修完结账，各小区统一标准。
　　3.车辆停放实行统一收费标准。我们管理的许多小区，在前期建设中就没有考虑停车位，导致目前各小区都存在停车难的问题，随着人们经济实力的增强和消费水平的提高，汽车消费越来越多，小区的私家车，还有单位的车辆都停放在家属区，已给小区的交通安全提出了严峻的考验。目前我们不得修停车场，提供停车位，但从长远来讲，不能从根本上解决问题，出入门应实行登记、发证、收费制，以引导、指挥车辆有序停放，并将每个小区所能容纳的车位统计出来，采用长期车辆发证制，临时车辆发卡制，并全部实行有偿停车，保证车辆停放到位且不受破坏。

　　三、完善考核细则，提高执行力

　　物业服务是一项综合性、动态性、长期性的工作，与住户的居住、生活息息相关。统一的标准和规范是提高服务质量的关键，去年矿区事业部发布了《二十项物业服务标准与规范》，统一与规范了服务者的服务行为与操作工作标准，通过对《二十项物业服务标准与规范》的贯彻落实，使整个矿区系统的物业服务水平得到了很大的提高，但此项工作宣传、考核还不到位，住户了解和配合不够，考核细则操作性不强，还需要进一部完善。

　　四、加大物业管理规定宣传力度，提高住户监督配合意识

　　物业管理知识较多，我们目前应该加大宣传力度，使住户能了解到国家对物业管理的大政方针，也要让大家知道我们目前的服务，什么是应该的，什么是不应该的，要让大家清楚，个人室内的维修，应该有一个界限，该个人承担的必须个人付费，就每个月五元的卫生费，有的小区收了若干年，而有的小区却才开始收，住户还要问你为什么要收？令人很诧异，竟然还有人连五元的卫生费收缴还有意见，企业不能把什么都包办了，把住户都惯坏了。同时对物业管理规定和标准也要加大宣传力度，使住户有意识的配合和监督管理。矿区事业部和各物业处可以将这些制度、规定、标准通过网站、电视、杂志、报纸等方式宣传物业管理知识，达到人人懂法、知法、守法的目的。

　　五、注重品牌建设，为企业进入市场做好准备

　　物业管理品牌，是由物业的品牌与管理品牌共同构成的。构成的主要要素有：物业公司的声誉、形象以及形成和影响物业公司声誉、形象的一系列因素，包括物业公司的名称、注册资金、管理业绩、装备水平、社会评价、政府意见、管理层的素质、专业技术人员的职称或技术等级等等。我们应从下列方面着手创造品牌：
　　1.要以市场化经营为根本。市场化经营是物业管理发展的必然趋势，是实施品牌战略有效的方法之一。首先要从企业内部的物业管理体制完善化和供需主体市场化上着手，其次是要运行规范化。可以考虑成立一个面对社会服务的物业公司，在社会上承揽政府、市政物业服务项目，来打响我们的长庆物业服务品牌。
　　2.要走专业化道路，不断提高专业化水平，树立专业化经营理念。应考虑在我们企业内部成立绿化、维修等专业公司，提高我们的专业水平，面向社会发挥专业公司的作用，提供专业化的服务。
　　3.要把创新作为我们发展的力量和源泉。创新是一个企业的生命，是企业发展的原动力，是企业超越自我的必然选择，是提升企业竞争力的重要手段。它应包括战略创新、服务创新、理念创新。
　　4.要走规模化经营道路。品牌之所以成为品牌，就是因为有了规模，或者说，规模铸就了当今世界的品牌。改革开放使我国的经济体制向着市场经济的方向发展，使我们看到了世界品牌的威力，国际国内的市场竞争使我们进一步了解到品牌的背后有规模。
　　5.要不断提供高质量的服务。创建物业管理的品牌不仅要体现在服务创新上，还要有高质量的服务。优良的服务最起码做到：服务态度热情、服务设备完好、服务技能娴熟、服务项目齐全，程序规范、收费合理、制度健全、效率快速等。物业管理单位要把物管服务与人文关系、特色理念、社区文化建设结合起来。

　　六、设计人才贮备方案，建立一支真正懂物业管理的人才队伍

　　物业管理是新兴行业，我们目前的从业人员大多是转行过来的人员，缺乏专业知识。从物业管理的实践中大家越来越深刻地认识到物业管理除了专业技术知识之外，还需要学习社会学、心理学、法律、经营、社区管理等多门学科，为了能使得行业高质量发展，人才的培训和培养是必不可少的。
　　1.应考虑首先对管理层加大培训力度，最好是选送人员到物业管理学院进行培训，使培训人员学到全面物业管理专业知识的同时也学习一些企业管理知识等，提高管理层的物业管理水平。其次是对操作层的培训，在我们物业企业中，技术性较强的专业是电工、司炉工、维修工、绿化工，内部可以进行专业培训，在提高专业技能的同时提高员工素质，对专业要求不强的职业，如门卫、保洁等人员，应加大素质培训。以此来建立一支高素质、高技能的员工队伍。
　　2.行业要发展，理论要引导，高层次研究人才不能短缺。由于对物业管理的认识不足，目前还没有像房地产等行业引起人们的关注，很多高层研究人员对物业管理还没有充分重视。物业管理行业发展到一定阶段后，越来越迫切需要系统的理论加以引导，而这方面的人才目前很短缺，我们的企业要发展，也得做好对自己高层次人才的培养。

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