随着近年我国房地产市场的迅猛增长，物业管理已然成为第三产业中一个相对独立且具有代表性的行业[1].高校房产的产权人一般是学校，高校物业类型包括了校园住宅小区、教学科研区域、学生生活区等。高等院校物业管理，已由最初的房屋建筑及配套设备维护、校园安全、环境绿化、保洁及维护，延伸至师生生活区服务等不同层次和需求在内的综合服务。高校物业管理呈现出新的特点，主要体现在逐步从学校后勤部门直接管理、自我监督的形式，向聘请专业化和社会化的物业公司负责学校物业的方式转变。随着高校科研以及教学需求的增加，新建教学科研楼宇及其附属设施设备呈现出规模大型化、设计智能化、结构复杂化的特点。为适应新特点，需在高校采用新的物业管理技术和方案来实现规范化、集约化及精细化的物业管理，从而有效延长楼宇及设施设备等固定资产的保值以及无形资产的增值。
　　
　　1、高校物业管理运行现状及存在问题
　　
　　物业管理在高校的特殊性体现在涉及多个行政部门，主要包括学校后勤处、固定资产处、校园基建处、保卫处、招标办、以及学校所处行政区域管理部门。由于不同部门对物业服务要求的关注点和侧重点不同，物业管理单位所提供的服务内容和标准的侧重点也就千差万别。
　　
　　现有高校物业管理做法不尽相同，但普遍可划分为高校物业服务中心或者后勤部门负责公共教室的物业和学生生活区管理工作，国资处负责具体二级学院和行政办公物业管理招标工作，后勤部门、教务处和学校所在行政区域共同对学校家属住宅区的物业管理负责[3].
　　
　　从上述分析不难看出，在高校规模快速发展过程中，物业管理的发展是滞后于学校建设的。当前高校物业管理普遍存在管理观念理论落后、规模效应差、职责权限不明确等方面问题，具体表现在：①业主应有的权利和应履行的义务不明确，物业管理各方法律关系界定模糊，出现问题后无法追究相关责任；②物业管理招标不规范，物业服务价格不合理，具体表现在重复性收费或者同等服务价格不等，出现同工不同酬；③业主委员会的组成和业主大会的成立及运作缺乏活力和积极性，学校缺少鼓励和监督政策。尤其表现在校园住宅区，物业公司对应的是学校和业主两方，业主的权利不能充分发挥，且业主不能参与到物业管理之中。
　　
　　2、高校物业管理及运行模式分析
　
　　高校物业管理的体制不同于社会上的物业管理企业，其建立是从最初的学校直接管理模式上转化而来，而并非从最初就按照市场经济导向机制下的物业管理企业或公司运作。因此，高校后勤物业管理企业作为高校整体物业运行的服务核心和实体，首先应做到管理层人员的精和专，杜绝人浮于事和入大于出的现象，转变服务观念，提高工作效率。
　　
　　同时，要努力在经营机制上敢于创新，高等学校物业管理公司依然是企业化和专业化的物业公司。因此，在不损耗学校利益的同时，要最大限度地降低经营和管理成本，建立现代企业经营制度。
　　
　　当然，不同地区、不同高校物业管理具有本地区的特色，在经营和具体运作模式上不尽相同。要经过一定阶段的过渡和发展，才能逐步成熟为集集约化、规范化和专业化的现代化物业管理公司模式，具体表现为：
　　
　　（1）要转变观念。依照现代企业市场经济发展规律，高校自有物业公司原则上虽属于高校下属组织，实际上已经是严格按照现代企业制度建立起来的自负盈亏的独立法人机构。另外，高校通过公开招标社会上专业物业管理参与高校物业管理，高校与物业管理公司是合同关系，彼此按照契约内容享受各自权利和履行相应义务，彼此不存在任何隶属关系。混合式新型物业管理模式由学校后勤部门、师生以及受委托方物业管理机构和物业公司负责、校方监督的管理机制两部分组成，此混合式新型矩阵式物业管理模式，能有效避免传统物业管理的缺点和不足，充分发挥物业管理公司的专长和学校师生的主人翁意识。
　　
　　（2）物业管理要向市场化和专业化发展。现有高校物业管理模式中，片面强调高校行政机构和物业管理公司的实际组织管理，而对于物业管理服务的对象和主体 -- 广大在校师生的诉求和参与有所忽略。新型高校物业管理模式中物业管理，涉及高校后勤行政机构、中标物业管理公司、学校师生等多方权利和利益，彼此之间可以有所反馈，并实现有效监督。此外，应鼓励具备物业管理资质的高校物业管理公司有所突破，扩大经营和服务范围，发挥自我优势同社会上其它物业管理公司开展业务竞争。
　　
　　特别是对于开设物业管理专业的高校来说，更是一个好的教学和实践机会。高校物业管理教学和项目的具体实施，涉及多个单位的利益，必须要学校出面协调相关部门单位积极参与配合，并且要有必要的约束监督以规范其行为，学校应出台相应的鼓励政策以确保其良性发展。同时，作为物业管理的直接受益者，高校的每一位师生需提高自我参与的主人翁意识，要明确高校物业管理实施必须要有师生代表来参与，积极反映合理化意见和诉求，并监督落实情况。教师要积极引导相关专业的学生参与到实际管理中来，通过理论教学、实践、再学习的良性循环，来使得高校物业管理和物业管理专业，走上不断进步快速发展的道路。
　　
　　（3）高校物业管理要规范化。高校的物业管理企业，应根据国家政策法规的要求，及时到工商税务及行政管理部门登记、注册并接受审核，依法诚信经营。物业管理企业要建立健全管理规章制度，按行业工作标准和合同内容经营。同时，更要主动参与到校方和学校师生的互动中，做到及时反馈积极改变，发挥高校物业管理特点和自身特色，在确保企业的管理和服务质量的同时，积极推动行业的发展。
　　
　　3、结束语
　　
　　高校物业管理是高校软实力的一种体现，关系到高校发展、师生学习以及生活的多个方面。创立或者引入专门的物业服务企业，为教学、科研提供安全可靠的物业保障。认真履行专业化的物业管理细则，要大力发展集约化、智能化、科技化的物业管理手段，同时，也要兼顾人性化，这是高校房产管理改革的发展方向和必经之路。
　　
　　参考文献：
　　[1] 张作祥 . 物业管理概论 [M]. 北京 : 清华大学出版社 ,2008.
　　[2] 刘 世 弘 , 张 坤 , 王 玉 英 . 高 校 物 业 管理模式的探索与实践 [J]. 实验室研究与探索 ,2013,32（8）：206-209.
　　[3] 王旭东 , 潘望远 . 高校物业管理的现状分析与发展趋势[J].高校后勤研究，2006,（2）：55-56.

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