摘要：运用文献研究和市场调研访谈方式对房地产开发企业信用管理现状进行研究, 对地方已出台信用管理模式进行梳理与对比分析, 明确政府信用管理的重点难点, 最后完成基于全国全行业范围的房地产开发企业信用管理体系构建, 以期为加快推进房地产开发企业信用管理体系全国化建设, 构建以信用为核心的新型市场监管体系, 促进房地产行业平稳健康发展做政策参考。

　　关键词：房地产开发企业; 信用信息; 管理模式;

　　1 引言

　　从1998年住房改革政策实施以来, 我国房地产行业取得了突飞猛进的进展, 并迅速成为支撑国家经济发展、关乎国计民生的重要行业。但在高速发展的同时, 房地产行业也暴露出了开发和交易行为不够规范、失信行为频发、信用管理体系尚不健全、各地管理标准不一等一系列问题, 给社会公众和市场管理部门带来了巨大的负面影响。企业诚信问题越来越受到政府和社会的关注, 尤其是党的十八大以来, 党和国家高度重视诚信建设。十八届三中全会强调, 要“建立健全社会征信体系, 褒扬诚信, 惩戒失信”。十九大报告指出:“推进诚信建设和志愿服务制度化, 强化社会责任意识、规则意识、奉献意识”。国务院及中央部委相关政策法规陆续出台, 在整个房地产开发行业, 更是形成了开展信用管理工作的热潮。成都、合肥、济南、南京、南宁、秦皇岛、深圳、沈阳、苏州、天津、武汉、西安、长春、长沙、郑州、重庆、珠海等诸多城市政府部门先后出台并实行了针对房地产开发企业的信用管理政策。除政府政策外, 相关金融机构如中国农业银行也发布了针对房地产开发企业的信用评级办法。

　　表1:信用管理典型模式

　　通过调研访谈发现, 各地虽然出台了相关政策及评级办法, 但实施效果并不显著。目前普遍存在着以下问题: (1) 信用管理法律法规未成体系; (2) 政府宣传、监管力度不足, 政策影响力较小; (3) 信用管理专业人才缺失; (4) 奖惩措施不到位, 企业失信成本低; (5) 各地区评价标准不一; (6) 信用信息市场化程度低。因此, 本文拟从政策梳理角度对现有管理模式进行对比分析, 总结信用管理工作的重难点及解决思路, 在此基础上提出基于全国统一的房地产开发企业信用管理体系框架。

　　2 信用管理模式分析

　　在各地颁布的信用管理办法中, 对信用信息的定义具有高度一致性。即“房地产开发企业信用信息是指房地产开发企业在从事房地产开发经营活动中形成的能够用以分析、判断其信用状况的信息”。本文采用该定义。

　　针对信用管理, 各地政府在实践过程中已摸索出一系列管理模式及管理经验。在这些探索者中, 既有地方政府主导型模式, 也有第三方机构如行业协会主导型模式见表1。

　　2.1 地方政府主导型模式——成都市

　　2005年, 成都市城乡建设委员会出台了针对房地产开发企业信用档案管理的政策, 该政策在实施过程中效果并不显著。因此, 在2009年、2017年成都市又先后两次更新了该管理办法。目前实行的是《成都市房地产开发企业信用信息管理办法》 (成建委[2017]135号, 以下简称《成都办法》) 。

　　在《成都办法》中, 信用管理主要分为信用信息的采集与认定、信用分加减标准、评级信息公示和奖惩管理等4部分。框架及流程见图1。

　　图1:成都市房地产开发企业信用管理框架及流程图

　　模式特点:

　　一是政府主导, 各级主管部门联动, 信用信息共享。按照《成都办法》规定, 市城乡建设委员会开发办为信用管理主管部门, 负责成都市范围内的信用管理工作, 各区县主管部门定期向房管、规划、国土、工商税务等部门征集信用信息并报送市城建委开发办, 各部门间建立信息收集协作机制, 实现信用信息的互联共享。

　　二是重点监管名单制度。按照信用评分规则要求, 将评级结果为“信用等级差”的企业纳入重点监管名单, 进行公示并抄送相关部门, 对其实施三年期重点监管。

　　三是信用评级动态调整并抄送相关市场主体。市建设行政主管部门制定信用加减分标准, 对房地产开发企业信用进行动态评分评级, 并将评级结果实时动态公示, 将纳入重点监管的企业名单抄送市房管、国土、规划、税务、工商、人民银行和银监局等部门, 为其提供相关决策依据。

　　四是差异化标注管理措施合理, 效果较明显。市主管部门依照企业信用等级对房地产开发企业实施差异化管理。对信用等级优良企业采取激励措施, 对信用等级差或该年度达到信用预警值的房地产企业实施重点监管措施, 并在开发资质、资金、土地、招投标环节加以限制。由于成都市城乡建设委员会开发办既是信用管理主管部门, 又是权利主体, 因此在实际操作过程中, 奖惩措施能够落实到位, 对信用优良企业起到了激励作用, 对信用等级差的企业起到了约束以及督促改进作用。

　　图2:深圳市房地产开发企业信用管理框架及流程图

　　2.2 行业协会主导型模式——深圳市

　　2006年, 深圳市国土资源和房产管理局出台了《深圳市房地产行业诚信公示办法》 (征求意见稿) 。目前实施的是2013年发布的《深圳市房地产行业诚信档案管理办法》 (深规土[2013]187号, 以下简称《深圳办法》) 。《深圳办法》将信用管理工作分为诚信信息的采集、建档、公示、查询、管理和信息系统建设等6部分。框架及流程见图2。

　　模式特点:

　　一是政府与行业协会合作, 权责分明。《深圳办法》规定由市政府房地产行政管理部门负责房地产行业诚信管理工作。市房地产行业组织负责本市房地产行业企业和个人信用信息的记载、计分和公示工作。

　　二是管理范围覆盖全行业, 信用管理平台建设较完善。在由深圳市规划和国土资源委员会主办、深圳市规划国土房产信息中心承办的深圳市房地产行业诚信公示平台上, 信息披露详实, 信息披露对象具体包括开发行业、经纪行业、估价行业三大版块的企业及从业人员, 基本实现房地产全行业监管。

　　三是实行行业失信警示制度, 设立严重失信企业名单。深圳市行业组织建立了房地产行业失信警示制度和严重失信企业名单。对于信用计分中被扣分数超过一定数值的企业或个人, 行业组织将向当事人发出警告通知, 并报告主管部门。将严重失信企业纳入失信企业名单, 并向社会公示。

　　表2:既有信用管理模式对比

　　四是奖惩机制缺乏有效联动, 失信及违法成本低。《深圳办法》对信用评分评级阐述较为细致, 并形成了系统全面的《深圳市房地产开发行业信用信息目录》正面及负面目录, 但其奖惩措施缺乏全面性、有效性。而且, 由于信用管理主管部门为深圳市行业协会, 其自身话语权及社会影响力有限, 再加上不具有执法权, 导致奖惩措施落实不到位, 未能够落实“守信激励、失信惩戒”的基本原则。

　　2.3 信用管理模式小结

　　除成都、深圳外, 本文还梳理了武汉和郑州的信用管理模式, 并进行了对比分析见表2。可以发现, 各地实行的管理政策在执行主体、信息分类、基础分、统计周期等方面均存在着不同程度的差异, 导致地区间政策兼容性较差。尤其是对于跨区域发展的大型房地产企业而言, 往往面临着不同城市标准不一、应对策略不一的尴尬局面。因此需要从顶层设计上, 对房地产开发企业信用管理政策进行制定。

　　3 基于全国范围的信用管理体系框架探索

　　3.1 体系基础

　　通过对房地产开发信用管理现状的研究分析及对现有信用管理模式的经验总结可发现, 构建一套行之有效的房地产开发行业信用管理体系, 需从以下方面进行统筹设计。

　　3.1.1“全国一盘棋”的信用管理组织模式

　　“全国一盘棋”是邓小平在《前十年为后十年做好准备》中提及的词语, 比喻全国各地、各部门在中央统一领导下, 全面安排, 合理布局, 互相协作, 顾全大体。在房地产开发企业信用管理领域, 可由中央发起, 住建部等部委为主管单位、各地方相关行政管理部门为分管单位建立全国房地产开发企业信用管理中心, 统一信用管理政策、统一征信机制、统一评价指标、统一奖惩措施, 做到高效协同、标准化管理。

　　此外, 构建多部门信息共享和协作机制, 一方面可以保证信用信息在各部委、地区和企业间实现有效利用与共享, 另一方面在对房地产开发企业实施奖惩时也可以确保各部门协调联动, 使奖惩掷地有声、落实到位。

　　3.1.2 科学规范的信用管理评价机制

　　传统指标大都围绕企业规模、资质情况、开发经营能力、财务状况等, 对房地产开发企业可持续发展能力重视度不够。企业可持续发展是指企业在创造人为环境和追求企业利润的同时, 还必须保证自然环境不遭受破坏, 使自然环境与人为环境之间形成一种平衡发展关系。当前我国房地产企业在能源消耗、农民工管理、市场管理、技术创新、企业战略等方面存在许多问题, 不仅影响了我国房地产企业的长远发展, 更削弱了其在市场上的竞争力。因此, 为了体现其导向作用, 应当在房地产开发信用管理评价指标中适当考虑增加对可持续发展能力的考核指标, 如绿色建筑、智能建筑、全装修成品住宅、建筑产业化规模、建筑能耗评价等。

　　3.1.3 合理有效的信用管理奖惩机制

　　守信激励机制是促进企业主动进行房地产开发信用管理的核心措施。基本原则应为守信的“期望收益”大于守信的“期望成本”。

　　对于激励措施, 应体现对房地产开发业务的高度关联性, 重点应包括土地市场的进入、金融政策的扶持与预 (销) 售证获取门槛等方面。

　　对于不良信用企业, 失信惩戒措施可以降低市场损失, 净化房地产市场环境。基本原则是失信的“期望成本”大于失信的“期望收益”, 对于惩戒措施, 应当注重约束措施的差异化设置, 依据其失信程度采取不同的惩戒措施。对造成重大社会损失或信用缺失却拒不整改的严重失信企业, 可以实行黑名单制度, 约束其在一定时间内进入房地产开发市场以保护市场的良性发展, 避免市场信用环境的恶化。

　　3.1.4 良好的社会信用环境

　　政府应充分利用政府官方网站及社会媒体, 加大对房地产开发企业信用管理的宣传力度, 使全社会知法守法, 树立信用管理观念。主管部门应定期对企业管理者进行信用管理知识宣讲、培训, 鼓励企业设置信用管理专职部门或专职人员, 与政府进行信用管理工作对接, 促进信用管理工作的落实。

　　图3:全国房地产开发信用管理体系框架构思

　　3.1.5 完善的信用管理配套政策

　　(1) 资质管理制度与信用评级挂钩

　　当前各地的信用管理制度与资质评级制度存在一定的冲突, 如资质评级制度中评定依据仅涉及企业规模、人员设置等客观条件, 忽视诚信经营、良好信用等方面, 导致部分企业“认资质不认信用”, 资质管理制度未能真实反映企业状况。因此, 将信用评级与企业资质认定挂钩, 可大大提高评级与资质审批管理的效率与科学性。

　　(2) 土地政策与信用评级挂钩

　　土地使用权是房地产开发经营的基础, 是房地产开发企业的核心资源。在土地资源开发、利用、治理、保护和管理方面制定相应的行为准则与准入门槛, 尤其在招拍挂、招投标、产业勾地等环节将企业信用评级纳入考量范围, 可有效提升企业对信用管理的重视度。

　　(3) 金融政策与信用评级挂钩

　　资金密集性是房地产行业的典型特征之一, 因此对不良信用企业进行严格的金融政策约束, 将会有效减少企业不信用行为的产生。信用管理主管部门可与人民银行、银监会、各地商业银行等建立合作机制, 出台相应约束性及鼓励性的法律法规, 从资金方面设立强制性措施, 加强信用管理的力度。

　　此外, 在发放预售许可、进行竣工备案验收等环节也应出台相关法律法规, 从而形成多方联动的法律法规体系, 从根本上约束房地产开发企业的不良信用行为。

　　3.2 信用管理体系框架构想

　　结合前文及我国社会主义基本国情, 提出基于全国的房地产开发企业信用管理框架, 主要包括建立全国房地产开发企业信用管理中心、建立多渠道征信制度、建立信用信息分类综合测评制度、建立信用信息评级制度、建立全国及地方房地产开发企业信用公示机制等内容。框架见图3。

　　一是建立全国房地产开发企业信用管理中心:由国务院、各部委进行顶层设计, 制定统一的、通用的信用管理政策及配套政策, 地方分管中心落实执行。形成全国主管中心——地方分管中心的组织架构。

　　二是建立多渠道征信制度:信用信息收集渠道包括企业自行申报, 自然资源部、发改委等相关管理部门抄送, 社会公众投诉, 行业协会提供等, 全国及地方分管中心共同建立征信数据库, 做到信用信息互联互享。

　　三是建立信用信息分类及综合测评制度:对收集到的房地产开发企业信用信息进行分类, 包括企业基本信用信息、良好信用信息与不良信用信息三类。按照企业信用信息综合评价标准对企业信用状况进行综合测评。

　　四是建立信用信息评级制度:依据企业综合评分, 按分值大小划分企业信用等级, 并将企业信用结果录入全国信用信息管理数据库与信用信息管理平台。

　　五是建立企业信用公示机制:建立信用信息管理及公示平台, 动态更新企业信用评级信息, 确保公众可查询。引入信用预警机制、黑名单制度、守信激励失信惩戒制度。另外, 设置公众投诉与媒体披露渠道, 社会共同监督、全民守信。

　　4 结语

　　由于当前我国房地产开发企业信用管理体系建设尚不完善, 各地区仍处于探索性发展阶段, 全国标准化、统一化的顶层设计尚未建立, 此阶段需要政府政策的大力支持, 因此本文主要从政府管理角度探讨房地产开发企业信用管理体系的构建, 即不以盈利为目的公共管理模式, 较少涉及市场化手段, 但可以预见, 随着信用管理平台及法律体系的日益健全, 市场化力量在房地产开发企业信用管理领域将扮演重要角色。

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