摘    要：　物业行业已进行微利经营时代, 成本管控成为其发展规模经济, 走健康的可持续化发展道路的必要手段。本文分析了物业行业的成本构成, 探讨了其存在的主要问题, 并提出了相关解决措施, 旨在促进物业行业发展, 增效降本。

　　关键词：　物业管理; 存在问题; 解决措施;

　　一、前言

　　目前我国物业行业竞争充分, 集中度加剧, 行业平均利润率维持在10%以下。服务业态客户群体固定为商业物业、办公物业、公众物业、产业园区物业、学校物业、医院物业和其他类型物业等。业态虽然呈现差异化但固定, 利润率差别不大, 并且企业大多专注开发一项或几项业态领域, 经营方向一旦制定, 短期内较难改变。因此, 面对今天的行业形势, 企业应将成本领先战略作为经营战略, 以获得规模经济优势。

　　二、物业企业的主要成本及分类

　　(一) 物业企业的主要成本

　　物业企业成本中, 人力成本、维保成本和能源成本占比较大。首先, 物业行业目前仍属劳动密集型行业, 据最新研究发布, 排名百强物业企业人力成本占总成本55%。其次, 随着物业持续使用, 相关设施设备维护成本逐年增加, 物业企业维保成本呈现上升趋势。最后, 近年来, 环保节能已成为国家级战略。物业企业必须提高从业人员素质, 走智能化发展道路, 实现人员效益最大化;勤抓设备日常管理, 减少设备故障率, 降低设备维护成本;为业主量身制订节能方案, 降低能耗成本, 释放利润空间, 因此能源成本占比也逐渐上升。物业企业的主要成本也可以按照项目及周期进行进一步分类。

　　(二) 物业行业成本分类

　　1、物业行业成本按项目分类

　　物业行业成本按项目分类, 主要可以分为:项目职工薪酬、设施设备维保费、能耗成本和经营成本。其中项目职工薪酬人员范围:管理人员、客服人员、绿化保洁员、安防人员和工程人员等;经营成本包括:项目办公费用、物料费用、汽车费用和保险费等。

　　2、物业行业成本按周期分类

　　物业行业成本按周期分类, 主要可以分为:前介期间成本和运营期间成本。前介期间指始于物业竣工验收合格后, 业主开始入住的时候, 而止于业主大会成立, 新的物业管理委托合同签定之前。前介成本指基于物业前介合同产生的成本。主要有:物业项目的开办费和集中接房期间产生的人工费、材料费等。运营期间成本指基于物业服务合同产生的项目运营成本。

　　三、物业企业成本管理的重要性

　　(一) 加强成本管理工作可推动企业走健康可持续发展道路

　　2018年3月19日, 国务院公布了最新《物业管理条例》, 条例规范了物业企业服务行为, 同时鼓励采用新技术、新方法, 依靠科技进步提高管理和服务水平。物业企业应响应国家法规政策, 抓住有利机会, 规范企业运作, 提升服务品质, 走可持续发展道路, 树立企业品牌形象, 加大创新投入, 加强成本管理, 实现增效降本。物业企业只有抓好成本管理与控制, 才能抓住有利的政策机会, 提升企业经营质量, 扩大经营规模, 使企业走上健康的可持续发展道路。

　　(二) 规范成本管理工作可以保持物业企业市场竞争的有利地位

　　伴随我国住房制度改革和城市建设发展, 物业管理这一新兴行业应运而生。目前, 百强企业管理规模呈现加速扩张态势, 行业集中度进一步提升。近年来, 百强企业承接大体量项目逐年增多, 产生了适度的规模效应。物业企业走规模化发展道路, 若想获取可持续增长率, 成本控制迫在眉睫。其只有抓好成本管理与控制, 才能降低单位成本, 实现规模经济优势, 使企业在日益激烈的市场竞争中生存与发展。

　　四、物业企业成本管控存在的主要问题

　　(一) 前介期间

　　1、对成本预算估计不足, 导致前介成本高于开发商定价;

　　2、接房期间, 常需要调用正常运营项目的人员支援工作, 由于调用记录不完善, 导致可能少计新项目前介人员成本, 而高计老项目人员成本。

　　(二) 运营期间

　　1、成本测算不准确

　　业委会聘请物业公司通常要经过招投标程序。成本报价将直接影响物业服务订价高低, 报价过高会削弱竞争力, 导致无法中标;过低会导致项目运营亏损。

　　2、人力成本居高不下

　　物业行业属劳动密集型企业, 人力成本占比过半。主要问题有:受市场劳动力价格逐年上涨影响, 人力成本不断上升;人员流动性强, 人员素质不稳定, 导致培训成本增大;岗位设置不合理, 造成人员冗余, 成本高而服务水平低。

　　3、预算外维修维保成本增加

　　由于设施设备日常维修保养不到位, 造成项目运营几年后, 维修维保成本无预算发生, 但未达到动用大修基金条件, 只能依靠物业公司自身现金流支出, 这种突增无预算的成本不仅降低了公司盈利水平, 同时增加了公司财务风险。

　　4、能耗成本控制不力

　　能耗设施设备通常由开发商向供水电气部门申请, 物业管理期间则由物业公司管理, 水电气费通常由物业公司代为收缴。在商业和工业项目中, 由于大多安装有专用变压器, 能耗计量点较多, 计量规则也较复杂。如商业项目的中央空调能耗、工业项目的生产用电。如果能耗管理不到位, 将会造成能耗的跑冒漏滴, 导致少计能耗用量, 少收业主的能耗费用, 无法弥补能耗支出。

　　五、物业企业成本控制策略

　　(一) 建立健全成本控制与核算制度, 做好事前事中事后控制

　　1、做好成本测算工作, 事前算盈

　　物业企业在项目招投标阶段, 应充分调研市场, 关注客户需求, 做好成本测算, 在保证客户满意度前提下, 争取成本最低。

　　成本测算涵盖整个项目运营期间, 分成本项目测算。其中人工成本测算主要根据楼盘面积、地区差别和服务水准确定;设施设备成本主要根据依据专业技术判断设施设备的维修间隔期间和费用进行测算;能耗成本主要根据计量点的使用期间、使用功率和频率来确定。

　　2、做好项目运营预算管控, 事中保盈

　　物业公司应按年度做好预算, 并分解到各项目和各月份, 以有力推进成本管控工作开展。预算编制不仅有总额控制, 还应有单位方量的成本控制。预算最终控制的目的是为了降低单位方量成本, 主要是降低固定费用的分摊:如管理人员工资、办公费、固定资产、无形资产的折旧费和公众责任险等。

　　3、提高会计核算质量, 事后纠偏

　　提高会计核算质量的前提是基础数据统计准确及时, 真实完整。这要求在业务发生时必须及时记录业务发生数据, 如:前介期间应由公司人资部统一安排人员支援集中接房, 做好调动记录, 计算工资时应将调动人员计入前介成本;能耗单位抄收能耗数据时, 物业工程部应随同一并抄取数据, 及时向业主开具缴款通知书, 尽量收齐业主能耗费用后, 再向提供能耗单位缴纳相关费用, 做到成本收入一致性, 减轻资金压力;如物业服务由外包单位完成, 每月应及时与外包单位核对结算数据, 督促外包单位开票, 以便计入会计系统。有了准确真实的第一手业务资料, 项目盈收情况清晰明了, 结合预算完成情况, 能及时纠偏考核, 也为后期的发展提供了指导意见。

　　(二) 主要成本项目控制措施

　　1、降低人工成本

　　(1) 定岗定编, 建立岗位责任制

　　根据承接项目方量大小测算用人编制, 严格按编制进人用人。建立健全岗位责任制, 保证人在岗位, 责任到位, 成本可控。

　　(2) 加强员工培训, 提高员工素质

　　开展全员培训, 针对不同岗位设定培训内容, 提升员工素质, 降低因员工服务质量不到位而产生的额外成本。

　　(3) 保证企业盈收的同时, 有序适度调增加员工薪酬

　　员工为公司创造了效益, 公司增加员工薪酬, 是最直接有效的管理方法。这虽然会导致人工成本增加, 但员工受到激励后能为客户提供最高的满意度, 从而为公司创造更大的财富。这部分增量成本的完成可以为公司带来更大的收益。

　　2、降低维修维保成本

　　加强设施设备的日常维护和保养, 延长其使用寿命, 尽量避免大修。如果物业公司自身维保能力有限, 可采用外聘优质维保单位提供维保服务, 如电梯维保常由专业单位进行。这里主要控制维保单位服务质量, 从而控制维保成本。

　　3、降低能耗成本

　　在全公司范围内节约办公成本, 并使用网上办公系统, 推行无纸化办公。

　　对于中央空调等高耗能设备, 加装节能装置, 保证业主使用前提下, 严格控制使用时限, 以达到降低能耗成本目的。

　　(三) 加大智能化和信息化投入, 采用新技术新方法降低成本

　　物业企业可增加无人机巡逻, 减少保安人员;增加智能保洁绿化设备, 提高人工效率;实施物业服务平台自动化管理, 减少前台客服人员, 以降低人工成本。

　　六、结束语

　　物业公司成本管理涉及到人、财、物和信息流管理的各方面。物业行业微利的特性决定了成本管理既是公司经营战略, 也是保证公司盈收的重要手段, 这就要求物业企业应制度先行, 全员参与, 结合客户需求, 制订成本管理目标, 落实考核, 以保障公司稳定健康发展。

　　参考文献：

　　[1]王亚军.关于物业公司降低成本方法的探讨[J].经济师, 2018, (01) :126-127
　　[2]邓沛.物业公司如何实行成本管理[J].中国国际财经, 2018, (09) :207

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