摘要：物业管理水平体现着一个城市文明建设水平， 它是建设社会主义和谐社会战略总要求中的重要组成部分。但是， 我国现代物业管理和运营中出现了一系列的问题， 对于业主和物业公司来说是双面的伤害。文章通过分析物业管理行业的特征和普遍存在的一些问题， 提出了一系列解决问题的对策。希望研究成果对现代物业管理和运营能力提高起到一定的启示作用。

　　关键词：物业管理； 物业运营； 行业特征；

　　1 物业管理行业特征

　　物业管理是一个具有美好前景的朝阳行业， 它有效的管理了住宅小区的日常活动。现代物业管理企业在市场环境中面临着一系列的机遇和挑战。物业公司可以在"互联网+"环境下， 构建信息化平台， 更快效率和更高精度的处理数据。但是， 现代法律、人员素质等方面的问题也带来了物业管理中一系列的问题， 需要对这些问题给予关注和处理， 避免对企业产生一系列不利的影响。

　　现代物业管理较之以前更加智能化和智慧化。随着"互联网+"概念的发展， 以及通信技术的发展， 很多物业公司开始和新的技术结合， 开发了属于自己小区的App, 或者建立小区的线上社区， 或者公众账号。业主们可以通过线上的方式参与小区的投票或者活动。很多投票和报修功能因此更加便捷有效。这些技术理念和技术手段是新时代物业公司展现的新特点。

　　物业管理整个行业的利润都不高， 属于一个低收益的行业。任何行业想要长期存在并发展都需要保持一定的利润水平， 如果这个利润水平低于市场的平均利润水平， 经济学原理预测这些公司会退出该行业选择其他行业。物业属于房地产行业的附属行业， 其收益与居民的经济条件有着密切的关系。中国所处的经济发展阶段决定了中国物业行业将长期属于微利行业。这个微利的特征将对物业行业发展带来持久和全面的影响。

　　物业公司之所以在管理过程中出现一系列的问题， 与时代的发展有很大关系。物业管理属于建筑销售以后的后期管理工作， 它的资源和管理资金都来自直属公司的拨款， 自己并不能自负盈亏。并且随着中国房地产业的发展， 住房的数量在不断增加， 公司需要付出的资金也在不断增加。直属公司为了削减其成本选择不断的压缩物业成本， 大幅度降低了业主的满意度。业务和物业管理公司之间的矛盾也不断被激化， 物业公司在运营和管理中出现了一系列问题。

　　2 物业管理和运营中存在的问题

　　第一， 物业企业的规模普遍较小， 收益水平较低。

　　物业企业的发展依托于其管辖的小区， 小区的规模限制了物业企业的规模化。很多无资质或者微小的房地产公司都建立了属于自己的物业公司。但是这些物业公司都存在规模比较小， 提供的服务质量不够标准化等问题。但是很多这样的项目又会造成资源的浪费， 并不能集中力量干大事。小规模的物业企业不利于规模化运作， 也无法形成高的收益。

　　第二， 物业管理过程中监管不足。

　　物业管理是一项复杂的工作， 涉及小区生活的方方面面， 物业管理工作需要各方面协调监管才能取得比较好的成效。但是， 现在的物业公司都存在着监管不力的问题。首先， 政府部门对于物业这样的新兴行业的工作内容和工作规范了解并不全面， 所制定的法律和现实工作还存在一定的差距。其次， 物业工作中的各方主体之间还存在着矛盾和冲突。最后， 物业公司和其他相关的外部公司和部门之间也无法形成协调一致的观点和意见， 对于暖气、供水、自来水管修理等工作的处理准确度和响应速度也存在问题， 最终导致业主将物业公司告上法庭。

　　第三， 物业行业的法律法规建设落后于管理实践。

　　政府在其制定的法律法规中有规定物业公司对普通的住宅收取物业费用的基本标准。但是， 对于收费项目的明细并没有明确列出来。很多物业公司在基本物业费用的基础上设置了一些其他收费项目， 其中某些项目还存在严重的超标收费问题。业主和物业管理层在这些问题上找不到相关法律的保护和支撑， 只能各执一词， 最终导致大的纠纷产生。司法部门接收的物业管理案件的数量也日渐增多， 这些都是因为法律法规的不明确和不完善造成的。

　　第四， 物业管理企业缺乏专业的物业管理人才。

　　物业管理渐渐走向了智能化和智慧化的阶段， 在新时代下， 物业管理行业需要新的人才。员工在日常生活中花费大量的时间处理一些琐碎的事情。智慧物业的思维使得物业公司可以采取网络平台或者App的方式对于住宅小区的用户进行高效管理。但是， 因为很多物业公司吸引不到具有网络运营能力或者高端网络技术的管理人员， 使得手机的App在线服务、在线缴费、在线保修等好的管理设想石沉大海。

　　3 解决物业管理中存在问题的对策

　　通过物业管理公司并购的方法解决规模小， 利润低的问题。一家物业管理公司可以通过收购的方式来占有另一家物业管理公司的资源， 实现两个公司资源的长期整合和协同发展。这种并购过程中， 也能实现规模化的管理和长期品牌的培养。为了实现双方战略利润的长远发展， 必须要选择共享空间大、资源契合度较高的物业公司进行并购， 这些才能实现未来增长潜力的最大化。此外， 物业管理公司进行并购时， 必须要考虑到公司先前的管理规模、先前的业绩水平和先前的盈利能力， 这些都是减小并购风险必要的评估流程和评估内容。

　　物业公司各个管理部门必须要严格落实其管理职责， 形成相互监督的循环机制。首先， 开发商与物业公司之间相互协调和相互监督， 开发商应当负起对业主的责任。其次， 物业公司内部形成监督机制。物业公司需要组织和开展物业的管理工作， 强化民意调查， 根据住户的意见和反馈对物业管理水平进行调整和完善。再次， 物业公司与消防、安全、环保和城建等部门要建立起良好的协调和监督关系， 防止各部门之间相互推脱责任。最后， 物业公司与居委会相互协调和监督， 将一部分权利下放到居委会， 使得业主能够在管理过程中体现自己的主动地位。

　　建立健全物业管理方面的法律法规。法律法规是具有强制性执行力的政策文件， 一旦制定其影响范围深远且长久。因此在制定各个地方物业法律法规的时候， 需要真实考察当地物业管理的现状以及存在的问题， 而不仅仅是照搬其他地方的成功经验。在制定法律法规的过程中需要按照内容公平完整、可操作性强、适合实际情况等原则执行。在文件中明确规定规划、建设、物业和相关部门的职责和分工， 并且需要划分企业的业主、业主委员会、社区之间的权利和业务。

　　培养和引进双重举措吸引人才。作为劳动密集型行业， 人才的素质决定了市场的话语权和企业未来的发展道路。培养就是要求物业企业形成一套优胜劣汰的管理机制， 对现有的人才队伍进行考核和筛选， 并形成一条明确的晋升道路来增加员工的竞争力。要通过素质考核和技能考核及物质奖励等方式从市场中吸引人才。

　　4 结 论

　　物业管理是新时代下产生的新事物， 其发展和运营中仍存在很多的不足和问题， 这些问题制约了社会主义和谐社会的发展。本文梳理了物业行业存在的规模小、监督不完善、法律不健全和人才不达标四个通用问题， 并逐一提出了解决对策， 希望可以为物业企业未来的发展提供一些启示。

　　参考文献
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