摘要

　　中国万达集团创建于1988年，经过30年的发展，现已成为拥有总资产800多亿元、占地600多万平方米、员工1.3万名，在国内商业地产中处于领军地位，并覆盖多个产业于一体的大型国际化企业集团。

　　在万达商业地产的不断发展壮大的过程中，部分项目在经营管理理念上出现偏差，尤其是在运营管理期物业管理方面存在诸多现实问题，缺乏对商业地产项目进行科学的定位和规划，不注重如何去加强对项目的经营管理，导致人口流量不大、商家经营效益不佳等经营难题，严重影响项目的长期经营和公司的品牌口碑。本研究针对万达商业地产项目运营管理期物业管理存在的问题，探讨利用法律依据、专业化和规范化管理模式，以及发挥信息系统在物业管理中的作用来解决相关问题。

　　首先，对万达商业地产项目运营管理期物业管理面临的主要问题进行了分析，找准了当前存在的主要问题，从问题源头上进行了剖析，从而为解决问题提供了方向性的理论支撑。其次，在解决商业物业管理问题相关的法律依据支撑下，引入先进的物业管理理论，对运用信息系统解决物业管理问题进行了可行性分析，提出专业化和规范化的管理模式优化方案，构建建设万达物业管理信息系统的功能设计，拿出加强商场经营分析、抓好商家优化调整、改进商业经营环境、完善运营设施保障等具体的解决思路和方法，为提高企业运营效率、增强竞争优势提供重要的参考。再次，结合当前信息化技术发展优势，提出了商业地产物业管理整体性信息系统建设方案，通过构建"互联网+物业管理"的新型发展模式，促进互联网技术与传统物业的跨界融合，跨区域整合商业开发与商业运营这两大环节资源，从而提高物业管理的服务水平，帮助实现商业地产价值链体系多方受益的最终目的。

　　关键词：物业管理，信息系统建设，系统优化

Abstract

　　Wanda Group was founded in 1988. After 30 years of development, it has become a large international enterprise group with a total assets of more than 80 billion yuan, an area of more than 6 million square meters and 13,000 employees. It is in a leading position in domestic commercial real estate and covers many industries.

　　In the process of the continuous development and expansion of Wanda commercial real estate, some projects have deviations in management concepts, especially in the operation and management period of property management, there are many practical problems, lack of scientific positioning and planning of commercial real estate projects, do not pay attention to how to strengthen the project management, bring about lack of population flows and poor business efficiency, seriously affect the long-term operation of the project and the company's brand reputation. Aiming at the problems of property management in the operation and management period of Wanda commercial real estate project, this paper discusses the use of legal basis, professional and standardized management model, as well as the role of information system in property management to solve related problems.

　　Firstly, this paper analyzes the main problems faced by the property management of Wanda commercial real estate project during the operation and management period, identifies the main problems existing at present, and analyzes the source of the problems, thus providing a directional theoretical support for solving the problems. Secondly, on the basis of the relevant legal basis for solving the problems of commercial property management, introducing advanced FM management theory, this paper analyzes the feasibility of using information system to solve the problems of property management, puts forward the optimization scheme of specialized and standardized management mode, and constructs the functional design of Wanda property management information system. In order to improve the operation efficiency and enhance the competitive advantage of enterprises, the paper puts forward some concrete solutions such as strengthen business analysis of shopping malls, do a good job in optimizing and adjusting businesses,improve business environment and operation facilities protection. Thirdly, combined with the advantages of the current information technology development, this paper puts forward the construction plan of the integrated information system for commercial real estate management. Through building the new development mode of "Internet + property management", it promotes the cross-border integration of Internet technology and traditional property, and integrates the two major links of cross regional business integration and business operation. And improve the service level of property management, help to achieve the ultimate goal of commercial real estate value chain system multi-beneficiary.

　　Keywords: Property management, Information system construction, System optimization

目录

　　第1章导论

　　1.1选题背景

　　商业地产项目和住宅项目是房地产项目的两个主要类型，一直以来，住宅项目是房地产项目的主力类型，但近年来住宅项目受到市场发展客观规律和政府调控双重影响，市场发展进入平缓期，取而代之，商业地产项目成为房地产市场的新主力。商业地产项目的管理主要分为建设期管理和运营期管理，本研究关注商业地产运行期管理工作，运营期管理核心内容是掌握经营户的真实心态和需求，统筹安排投资者，管理者，经营者之间的多重利益关系，这其中物业管理是工作的焦点内容。

　　中国房地产行业从1998年发展以来，经历了起步期、高速增长期，如今将逐步迈入稳定发展期，物业运营管理的规模也将会超过开发销售的规模，行业价值链的重心将发生改变，逐渐由前端开发转移至后端运营，从而激发出新的价值增长点。随着时代的发展，物业管理也发生了翻天覆地的变体，传统物业服务从"四保"（保安、保洁、保绿、保修）的服务模式，在现今互联网计算机技术的融入下，催生了"资产+""客户+"的新兴物业服务模式，得以全方位满足客户的需求。由此可见，商业地产物业管理的服务质量以及团队的服务能力，已成为衡量商业地产项目是否取得成功的一项重要指标。

　　1.2研究意义

　　经过多年经营发展，万达集团逐渐成长为商业地产领域的"领头羊","一座万达广场，一个城市中心",万达广场己成为中国商业地产发展史中最辉煌的部分，万达集团已经成为世界最大的不动产企业。截止到2017年底，万达集团开业200多家广场，遍布150余个城市。万达的成就有目共睹，但在其不断发展壮大的过程中，在某些方面也或多或少暴露出一些不容忽视的矛盾问题，值得进行深入研究解决，以促进集团更加持续稳健的向前发展。比如，近年以来，随着投资规模飞速增长，部分地域的项目在经营理念上出现偏差，急于通过较快地销售来快速收回成本、获取利润，却没有对商业地产项目进行科学的定位和规划，不注重如何去加强对项目的经营管理，导致人口流量不大、商家经营效益不佳，严重影响项目的长期经营和公司的品牌口碑。

　　总的来看，商业地产项目运营管理期物业管理方面存在的问题，一般性的管理问题包含对小业主或承租商的管理、安全保卫管理、消防管理、设备管理、清洁卫生管理、车辆管理等，较高层次的问题还包括商业形象的宣传推广、承租客商的选配等问题。问题的解决需要进一步优化工程物业管理，目前我单位正在尝试建设并运用一套国内较为成熟的商业地产项目管理系统来解决上述问题。

　　本文研究的创新性在于：本文能够有针对性的系统性的对商业项目运营期物业管理中相关问题展开研究，形成体系化的知识挖掘和积累，优化商业项目运营期物业管理水平，支撑行业健康发展。

　　1.3主要内容及结构框

　　本研究针对万达商业地产项目运营管理期物业管理面临的问题，探讨利用法律依据、专业化和规范化管理模式，以及发挥信息系统在物业管理中的作用来解决相关问题，再运用实例研究商业地产运营期物业管理相关问题，分析其优缺点，最终根据前文所提出的缺点，有针对性的制定相应的对策措施，达到优化商业项目运营期物业管理的目的。

　　论文结构如图1.1所示：

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　　第2章万达商业地产项目运营管理期物业管理面临问题研究
　　2.1万达商业物业管理的问题来源
　　2.2万达商业地产物业管理中的具体问题
　　2.3万达商业物业管理问题根源剖析

　　第3章万达物业管理信息系统需求分析与功能设计
　　3.1解决商业物业管理问题相关的法律依据
　　3.1.1物业管理法规的地位与作用
　　3.1.2我国物业管理法规的发展与现状
　　3.1.3《物业管理条例》的解读

　　3.2运用信息系统解决物业管理问题的可行性分析
　　3.2.1信息系统简介
　　3.2.2物业管理信息系统建设分析

　　3.3建设万达物业管理信息系统的功能设计
　　3.3.1问题导向
　　3.3.2解决方案
　　3.3.3功能设计

　　第4章万达物业管理信息系统实施与作用价值
　　4.1物业管理流程优化
　　4.1.1运营期管理模式优化
　　4.1.2信息系统的优化

　　4.2物业管理信息系统实施
　　4.2.1物业管理信息系统构建
　　4.2.2物业管理信息系统运行

　　4.3物业管理优化效果
　　4.3.1信息系统运营成本对比
　　4.3.2信息系统运营过程中的优点

第5章总结

　　高效的物业管理服务是一个成熟商业地产项目的标志之一，万达集团通过在解决实际问题中来优化运营期的物业管理，取得了行业内令人瞩目的实践成果。

　　5.1万达物业管理信息系统效能评估

　　针对当前商业地产运营期工程物业管理中存在的现实问题，主要从运用先进的现代理论优化运营管理模式，以及大力推进信息化系统优化建设这两个方面，提出了解决问题的实施方案。下面，对优化后的管理效能作一简要评估：

　　（1）能够有效提高商业运营管理的质量效益。

　　如果商业房地产项目不能实行统一的运营管理，必将会在激烈的行业竞争中逐渐蜕变，最终失去商业核心竞争力。商业地产项目的功能就是帮助商户提高收益，增强商铺的创收能力，这也是商业地产运营管理的重要目标，是商业地产企业得以提升核心竞争力、持续健康发展的关键所在。通过采用专业化、规范化的管理模式，运用先进的物业管理理论，采取完善客户管理、优化空间管理、精准商户管理的式，能够对商业地产的运营管理模式进行有效优化。运用信息化的、高度标准统一的运营管理模式，能够整合各方利益诉求，加强相互间的精诚合作，实现互利共赢的最终目标。

　　（2）能够有效提升物业管理服务的整体水平。

　　通过运用"万达智能化管理系统",把互联网与传统物业管理相结合，为传统物业管理服务赋予了新的时代内涵。比如，利用智能化信息系统运行管理，能够对整个商场的空间环境进行塑造，打造出舒适、宜人的购物环境，为消费者提供良好的购物体验；通过对客流量的统计分析，能够对不同的客户群进行细分归类，针对不同特点进行精准营销，不仅可以提高商户的营销效率，也能培养客户的忠诚度和满意度。借助大数据、云计算、物联网等现代科技构建起物业管理信息系统，促进了互联网技术与传统物业的跨界融合，极大提高了商业地产物业管理的服务水平。

　　（3）能够帮助商业地产价值链体系多方受益。

　　商业地产是一个包括开发商、投资者、运营商、经营者、消费者和政府"六位一体"的价值链体系，这六个环节是一个缺一不可的有机整体，相互之间一荣俱荣、一损俱损。在价值链体系的实现过程中，首先是消费者的价值的实现，然后是经营者、运营商、投资者和开发商的价值实现，最后是政府的价值实现，这六方是紧密联系的"生物链",商业地产的经营目的在于帮助多方实现彼此的价值。通过对物业运营管理问题的优化解决，可以改善经营环境满足消费者的购物体验需求，增加消费者黏度提高经营者的收益，改进管理模式和技术手段提高运营商的管理效益，在此基础上，开发商、投资者和政府自然也跟着受益，从而促进整个价值链体系的利益实现。

　　5.2建设万达物业管理信息系统方案总结

　　随着商业地产的日益发展，其运营期工程物业管理显得越发重要，逐渐成为影响企业品牌形象的重要环节。本文结合当前商业地产运营管理中存在的主要问题，对问题产生的原因进行了分析，并在相关法律规范的指导前提下，从构建专业化和规范化的管理模式、发挥信息系统在物业管理中的作用等角度出发，着重对商业项目运营期物业管理中相关问题展开研究，形成体系化的知识挖掘和积累，拿出了优化商业项目运营期物业管理水平的有效方案，对商业地产行业的持续发展进行了有益的探索。

　　万达物业管理信息系统具有操作简单方便、运行可靠稳定的特点，系统的总体结构采用开放性的体系设计，是结构化、模块化的，兼容性和可扩充性很好。该系统在技术上处于超前地位，根据实际需求量身定制软件，所采用的硬件设备也比较成熟，实用性、操作性强，可获得的投资回报率很高。万达物业管理信息系统设计标准具有以下特点：

　　（1）自动化程度高。

　　万达物业管理信息系统根据万达物业管理实际需求，运用了目前系统集成以及软件行业的主流技术，通过模式控制实现自动运行，能够避免手动控制运行存在的管理死角，降低品质保障风险。

　　（2）兼容性强。

　　通过标准化设计，采用相同的软件页面设计标准，实现对各个万达广场的集中控制。同时，集成平台通过标准化的接口方案，与万达广场其他各主要子系统产品在技术上达到兼容。

　　（3）可扩展性强。

　　如果万达广场的机电系统局部发生变化，万达物业管理信息系统的集成平台能够方便地进行调整，不需要对硬件和软件结构进行重新设计，此外，集成平台通过更新功能可导入更先进的运行策略。

　　（4）实用性好。

　　通过提供产品化、标准化和云服务，服务云端实行集中部署，可快速实施，简化维护程序，也可减少现场部署的工作量和风险程度，增强系统的稳定性。系统界面设计统一，利用推广使用，通过一次培训可基本满足各地万达广场的运行管理。通过嵌套集成和系统集成，可实现跨系统的数据调用，有效丰富管理手段。

　　总的来说，通过运用万达物业管理信息系统，能够实时监控设备运行、保障经营服务品质，延长设备使用寿命、实现资产保值增值，环境品质管控统一、现场环境品质达标。信息化管理系统既能对暖通、给排水、弱电、消防、环境等基础设施设备进行调控，并且还能运用"大数据"、"云计算"、"互联网+"等先进计算机网络技术进行数据整合分析，从而达到最准经营预测、最佳经营环境、最优经营成本的目的。

　　参考文献
　　致谢

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