一、我国高校物业管理现状

　　目前我国高校物业管理还是沿袭计划经济时期的行政管理体制,管理模式仍旧是低效福利型的,这种管理模式无论是在管理技术还是在服务质量和人员素质上都存在着诸多问题,物业管理在服务意识和经营观念上没有做到真正意义上的社会化,致使高校物业管理在一定程度上滞后于社会化物业管理,影响了高校物业管理的发展.高校物业管理实行的是象征性的有偿服务,管理实体与高校签订相关物业管理协议,但是这种管理往往是在学校的行政指令下进行,缺乏科学依据和市场标准,协议相当不稳定.尤其在服务费用和服务内容等方面往往不按行业要求和标准办事,只追求社会效益,不讲经济效益,市场经营意识淡漠.由于学校属于事业单位,物业管理费用很紧张,于是将物业管理成本一再压低,使高校物业管理陷入了低效率、低水平的亏损经营,很难向企业化、市场化的方向良性发展.另外,目前高校物业管理人员年龄结构老化,缺乏物业管理技术人员,更缺乏高级管理人才,为了降低物业管理成本,甚至雇用文化水平很低的外来劳务工来从事复杂的物业服务工作,这群人在接受新知识、新技术方面的能力相对较低,导致高校物业管理的服务观念和服务手段也相当落后,服务技术止步不前,虽然社会上物业管理早已用上了机械化甚至数字化管理技术和服务手段,而高校物业管理并没有与社会上的物业管理模式真正接轨.

　　二、高校物业管理存在的问题

　　高校的地位和背景决定了高校物业管理的行政性,这是高校物业有别于社会其它物业的最大特点之一.这一特点导致了高校的物业管理难以市场化,难以严格按照契约执行各岗位的工作职责,同时高校物业从业人员工作能力也不高.

　　虽然目前各高校物业管理部门一般也都制定了相关的制度,如各类人员岗位责任制、管理机构职责范围、工作程序和工作标准等来规范物业管理行为等,但大多数高校的物业管理队伍是由本校自行组建的,这些相关制度无论是在运作程序还是在行为准则上都不够规范,不够完善,执行也不够严格,与社会上正规的物业管理有一定差距,就当前的现状来说,高校物业管理的专业技术水平尚有待于大幅度提高.

　　目前大部分高校采取最低价中标的物业项目招标方式来选择本校的物业管理单位,高校内物业管理价格不明确,高校支付给物业管理单位的物业经费不合理,偏低,背离平等原则,物业管理单位为争夺高校的长期的物业管理经营权,在接受物业劳动价值被严重低估这一现实的同时提供了大量的低水平服务.而且高校在改建、扩建或新建校区过程中,往往是根据自己的办学条件以及学校自身发展等因素进行预算,很少考虑物业管理的前期投入,而且物业管理单位的意见和要求不能受到应有的重视,甚至在基建以及大修工程中图纸资料、文件资料及配套设备等不能按物业管理规范使用,导致频繁发生对工程维修问题的推诿扯皮现象,维修不及、维修效果不好,影响了学校教学的正常进行,师生意见较多,同时也给物业单位造成被动的局面和不良的影响.

　　高校物业管理对于物业管理人员的要求也比较高.我们知道,物业管理中保洁、绿化以及维修和保安等工种对技术性均有一定的要求,所以,高校物业管理人员不仅需要具备以上这些专业的技术知识,同时在当前信息条件下,还要具备计算机及网络应用的技术知识,就高校的物业管理来讲,育人功能是其特殊功能,物业管理则承担着重要的管理和服务育人的职责,所以,经营学和心理学等多方面素质都必须要具备.可见,对高校物业管理人员的素质要求很高.然而,目前高校的物业管理大多数是以原后勤职工为主体,其物业管理的专业知识、专业技能相对缺乏,素质亟待提高.

　　三、当前我国高校物业管理的特点

　　(一)高校物业管理具有育人功能

　　高校物业管理水平的高低,关系着高校的育人功能,对大学生的人生观和价值观的形成发展有着重要的作用,物业管理水平的高低首先关系到校园环境的好坏,宽敞整齐、干净优美的校园环境,有助于培养学生良好的思想品质,使大学生形成乐观向上、积极进取的良好心理素质.后勤物业人员的文明服务可以引发大学生对劳动者的尊重和对劳动的热爱,有助于培养他们朴素的世界观.高校物业管理的最终目的是为师生的教学和科研服务的,依据经济规律和教育规律运用新机制、新模式,加快物业管理建设,提高后勤服务水平.服务决定市场,只有以优质服务创造出优美的环境让师生员工一致满意,才能占领市场,加强高校的育人功能.

　　(二)高校物业管理具有一定的政治功能

　　一般而言高校物业管理主要是以为师生建立和保持一个良好的教学环境为目标的,包括校园治安的日常维护,校园环境的综合管理和维护完善,协助提升校风、学风等,是一个综合的高校稳定治理手段,对高校的对外形象维护有着很重要的意义.这就决定了高校物业不能完全遵循市场经济的效益原则进行管理,不能完全按照市场规律制定,有些服务费用的价格必须由政府物价部门审批,从一定程度来说,高校物业管理具有一定的政治功能.

　　(三)高校物业服务费用标准具有不确定性

　　高校物业管理是一种内部共管式的管理模式,物业管理服务费来源比较单一,一般是由校方以合同契约的形式来确定物业管理服务资金的数额,支付方式也一般取决于校方,按企业化运行,为学校提供后勤服务与保障.目前全国高校后勤物业对物业管理服务费的支付费用标准因地区和学校的不同而具有较大的差异性,从事物业管理的后勤实体其服务标准也不一样,与同等档次的社会上真正意义上的物业管理物业服务费用标准也不一致,高校物业服务费用标准没有具体统一的标准,具有不确定性.

　　四、高校物业管理的发展趋势

　　高校物业管理只有适应市场经济发展的需要,才能与蓬勃发展的城市经济建设相适应.

　　首先,要将高校物业管理的所有权与经营权实行分离,这是实现高校物业管理社会化改革的保障,分清经营管理者和所有者间的产权关系,责、权、利清晰了就可以有效地避免遇到问题和责任时的相互推委,实现政企分开,有利于实现高校社会化改革.物业管理工作重心要下移,高校负责人与物业管理者签订经济指标责任制和物业管理服务质量目标.经营管理者按照服务合同要求全面负责制定和实施物业管理计划,广泛听取高校广大师生的意见,加强与他们的沟通,保质保量地完成物业管理工作的服务项目.

　　其次,高校物业管理范围比较广泛,专业化极强.高校是先进科学技术的集中地,当今时代正处于数字化高度发达的时期,从办公教学用的各种设备到广大师生日常生活、运动用品,其维修难度大,不仅需要专门的工具设备,更需要专业的高水平的管理和维护人员.另外,高校物业管理的社会化是高校物业管理获得更大的发展的前提,高校物业管理必须扩大规模,才能逐步走向社会,才能稳固发展,为自己谋求更大的生存发展空间.所以高校物业管理必须注意培养自身的核心竞争力,通过竞标等方式,参与社会或高校物业市场的竞争,获得物业管理权,签订物业管理服务合同,对物业管理区域实行专业化、规范化管理.因此,提高物业管理的专业化水平和社会化程度是高校物业管理发展的又一个趋势.

　　再次,高校物业管理要建立市场化管理机制,建立质价相符服务机制,实行有偿服务,脱离原来的行政管理模式,从职能型管理转到经营型管理,根据高校物业服务项目,开展多元化的经营服务,走市场化道路.物业管理说白了,是一种消费服务形式,即由物业公司提供相关服务,业主即高校师生员工享受服务,服务质量与管理成本应该是成正比关系的,即服务质量越好,管理成本业就越高,建立质价相符的服务机制是高校物业管理企业追求的目标.高校物业管理企业只有引进市场竞争机制,自觉地参与物业管理市场,主动接受企业化运转模式管理,激活和推动高校物业管理市场,主动接受业务指导和监督,才能有效地提高高校物业管理水平,为高校师生创造一个安全、和谐的学习和生活环境.高校物业管理要建立一套完整的管理制度、设立一个高水平的工作标准和科学规范的服务程序,使高校物业管理有法可依,有章可循,以确保企业的管理和服务质量.

　　五、加快高校物业管理健康发展的建议

　　与一般物业管理相比高校物业管理具有很多特殊性,它不仅要像一般物业管理一样对住宅小区等常规物业进行管理,同时还要对图书馆和学生宿舍以及食堂等学校所特有的物业进行管理.因此,在具体操作中,要全面引入物业管理行业的具体操作模式和质量评定标准,一方面严格参照标准实施规范化、程序化管理;另一方面,要利用岗位安排,针对教学活动的要求进行点对点的具体操作,要在符合学校物业的特点的基础上提高标准.尤其是在卫生清洁方面,要确立明确的目标,实施专业操作,切实做到保持整洁、服务于教学.另外,安全及消防工作和公共秩序维护是高校物业服务工作中的重中之重,而且管理难度极大.这就特别要求高校物业服务企业根据随时反馈和总结出来的各种管理信息,随时对操作办法进行调整,以确保公共秩序的安全、有序.

　　正确处理好物业管理和行政管理的关系,在物业管理服务过程中,物业公司应严格按照业主的委托,按照物业服务合同的要求对物业实施专业化、综合性管理,物业管理和行政管理要密切配合,公开办事纪律,公开服务项目和各种服务项目的收费标准,业主可随时检查和监督物业管理工作,共同协作,促进物业管理健康快速的发展,共创安全文明的高校综合管理新体系.高校物业管理是一项长期的工作,要不断强化高校物业管理理念,引进专业化的、高水平的社会物业管理公司参与高校物业管理,随着高校后勤物业管理的社会化程度的不断加深,要及时加强高校物业管理人员的培训,提高物业管理素质,从而整体提高高校的物业服务质量,实现高校物业管理的可持续发展.

　　参考文献:

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　　[3] 冷寿中.论构建新型高校后勤保障体系[J].中国院校后勤研究,2003(2).

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