1 引言
　　
　　中国房地产行业近年来发展相当迅速，经历了从起步、迅猛发展、投资过热到市场低迷再到回归理性消费等阶段。但是现阶段，中国房地产行业竞争越来越激烈，房地产行业企业开发成本更加高昂。目前房地产行业面临的一个急迫的问题是如何有效提升房地产行业企业内部的管理力度和有效控制开发房地产工程项目成本。尽管近两年以来由于房地产行业库存量大的原因，国家开始逐渐放松了对部分城市的宏观调控，但是由于土地价格、人力资本成本的不断攀升，房地产行业内的竞争力度依然是日益加剧。在经济低速发展的时代，房地产行业内竞争日益明显，这些特征都表明房地产行业工程开发项目的成本控制问题应该得到更多的关注，这对于房产买卖双方来说都是极为有利的，同时这更有利于增强房地产行业的公信力和透明度。
　　
　　2 国内外研究现状
　　
　　近几年，国内房地产行业的工程项目成本控制和管理方面的相关研究日益增多，同时还取得了非常可观的研究成果，其研究成果主要表现在以下三个方面 :房地产企业实行全过程、连续性的动态成本管理 ;价值工程下的成本管理应用 ;房地产成本管理体系的引入。
　　
　　美国的房地产行业企业工程项目成本主要包括两大部分，第一部分是房地产企业业主经营过程中需要的费用。第二部分是实际发生中的费用。房地产项目工程施工阶段的成本的有效管控措施主要是靠业主委派的咨询公司来进行的。英国房地产行业的企业工程项目成本管理相关研究已经非常广泛和透彻，企业项目工程量是按照参与项目工程建设的企业遵守的计量、计价规则来进行。日本的房地产企业成本从调查、计划、设计、施工、监理检查、竣工到保修实行全过程管理。日本建筑学会成本计划分会编写了工程费用估算手册，该手册是随着市场经济的变化不断调整的。
　　
　　3 房地产企业成本业务调研和管理
　　
　　房地产企业的工程项目成本业务调研是设计企业项目成本管控 ERP 系统一个非常重要的阶段，成本业务调研的质量在一定程度上来说决定了 ERP 系统的有效性。成本管控 ERP 系统调研的内容具体包括管理目标、组织管控和成本控制三个方面。
　　
　　房地产行业的工程项目成本业务管理主要是指前期的业务访谈及业务流程的相关梳理，主要是从成本管理、合同管理和资金管理三个方面来具体展开的。
　　
　　（1）成本管理 :在房地产工程项目成本过程管控方面主要是依据房地产工程项目初期确定的项目合约管控表来进行指导合同签订，变更管理规范。
　　
　　（2）合同管理 :对于工程、材料、设备类的合同采用暂估清单计价、定额预算原则计价和总价暂估计价三种方式，并在正式施工图纸审核签发后，合约预算部门要及时组织和编制施工预算表并积极与施工单位进行正确核对，产生的核对结果在经过合同双方确认之后，还要以补充协议的形式对暂估价合同进行反复修正，按照原合同审批权限进行审批。
　　
　　（3）资金管理 :房地产企业的资金管理部门每月都需要根据公司的年度预算情况编制《月度项目支出计划限额》并上报公司总经理审批。之后要将规定的限额下发到各城市公司处，各城市公司需根据规定的限额在 ERP 系统中填报生成月度资金计划，然后上报总部资金管理部门处。总部资金管理部门根据业务进行具体划分，先由成本管理中心、营销管理部门、客户服务中心分别审核相关成本及其费用。
　　
　　4 房地产企业ERP系统需求分析和设计
　　
　　4.1 系统需求分析
　　
　　房地产工程项目的业务需求主要集中在两点上，第一点是对房地产开发企业工程项目成本管理的业务现状进行调研和分析，并找出成本管理存在的问题的关键特征 ;第二点是建立房地产工程项目成本管理模型，并对各部分流程进行积极有效的管理和约束。
　　
　　4.2 系统架构和功能模块划分
　　
　　将房地产开发企业成本 ERP 系统分解为基础数据设置、目标成本、合同订立、合同执行、合同付款、合同分析及报表管理七大功能模块，基础数据设置指的是房地产开发企业工程项目技术资料的录入。目标成本模块主要包括目标成本管理和合约规划管理两大模块，目标成本管理模块与合约规划管理模块都是由成本管理中心来具体主导的。其中目标成本管理模块包括目标成本的确定和结算与评估 ;合约规划管理中对整个项目生命周期内所发生的所有合同大类及金额进行预估，也就是对目标成本进行分解。
　　
　　合同订立模块主要指的是合同的登记与管理，它主要包括合同的审批与登记，其具体表现为合同的签订与存档。合同执行包括合同变更、合同结算、合作伙伴评价以及合同台帐四个部分。
　　
　　合同变更流程又分为合同变更申请与完工确认两个步骤 ;合同结算主要是指在项目工程结束之后结算尾款的具体过程。合同付款包括应付进度款、付款计划、付款申请以及付款登记四个部分。
　　
　　合同分析主要是指合同执行分析与合同付款分析两大类分析。报表管理主要包括各部门出具的月底报表、报表提交、报表要求和状态等。
　　
　　5 小结
　　
　　本文主要采用文献研究法阐释了国内外对房地产行业成本管理的相关研究，然后调研和分析了房地产行业的工程项目成本管理和控制现状，结合房地产开发企业高层、财务部以及项目管理人员的业务诉求，基于 ERP 系统建立了房地产成本管理信息系统，还给出了 ERP 系统的体系结构和功能模块，实现对房地产企业成本管理和项目成本管理进行业务流程一体化管理，保障房地产企业能够实时管控企业运营，实现了成本系统和企业财务系统的集成管理。

 

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