摘要

　　近年来中国房地产市场迅速发展，但境内的海外置业市场受多种因素影响不利于投资者，于是一些高净值人士将目光投向经济发展水平高、房地产市场发展稳健的市场，开始了海外房地产投资。

　　本文详细了解了我国当前的海外置业市场的类型、现状、特征等，以我国投资人在海外置业市场上所遇到的典型案例作为问题研究的切入点，对海外置业全过程进行了解与分析，探索当前我国投资人在海外置业过程中出现的种种问题。本文的研究主要内容如下：首先，分析了海外置业现状、特征以及主要类型等；其次，通过对目前市场上，出现的不同方式进行海外置业投资时，遇到的失败多种结果的典型案例进行回顾、总结与分析。再次，发现我国海外置业过程中，存在的问题例如消费者投资不理性、行业混乱、企业缺乏经验、忽视政策研究等；最后，根据发现的问题以及问题原因，针对投资人在海外置业的投资前、投资中、投资后的不同阶段，为使投资顺利所提供一些应对对策以及对企业、行业和政府等相关机构提出相应的发展建议。为中国投资者在海外置业投资过程中，可能面对的风险进行有效防范，并提供借鉴和参考依据，避免我国投资人在海外置业过程中利益受损。

　　关键词：海外房地产投资；发展现状；解决对策

Abstract

　　In recent years, the real estate market in China has developed so rapidly that the risks have been steadily increasing. At the same time, due to the impact of policies, domestic investment in real estate is limited. Therefore, some investor have put their sights on the other east market with high level of economic development and steady development of real estate. That is the overseas real estate investment.

　　This paper gives a detailed understanding of the current type, current situation and characteristics of overseas home buyers in China, and discusses the typical cases encountered by Chinese investors in the overseas home buyers market. The main contents of this paper are as follows: First of all, the author introduces the characteristics and main types of overseas real estate ownership. Then, several typical cases on the market are reviewed and analyzed, in order to know the process of whole overseas real estate investment. After summarizing these cases, the author point out some problems that this industry faces, such as disordered management, irrational investment. Finally, according to what we had discussed, the author put forward some related recommendations and suggestions for the government and companies, and related investors can make a reference to low the investment risk.

　　Key words: overseas real estate; development status; solution.

目录

　　第1章引言

　　1.1研究背景与意义

　　自1978年改革开放以来，我国经济发展进入了快车道，国民收入大幅增长，企业数量大幅增加，社会经济发展整体稳中有升。自党的十八大以来，我国在习近平总书记的伟大领导下，在政治、经济、文化、科技等各方面都取得了重大的成就。在这样的背景下，我国的个人与企业，都在享受着社会主义新中国带来的各项福利。同时，随着当前全球化进一步推进，我国"十二五"规划也顺应时代潮流提出了"走出去"战略。同时国家发展改革委、外交部、商务部等部委，联合共同发布了《推动共建丝绸之路经济带和21世纪海上丝绸之路的愿景与行动》。在这一顶层设计的指导之下，我国大到企业，小至富裕阶层的国民个人，都开始了向海外探索的步伐。在另一个方面上，我国政府从全体国民的角度出发，为了平稳房价，2013年2月26日，国务院出台新"国五条",并且紧随其后，各地地方政府也紧随党中央的"房子是用来住的，不是用来投资的".在这一思想的号召之下，开始了对房地产市场投资性买卖的限制。针对住宅房屋，禁止将住宅用于投资，对可能将住宅用于投资的个人，进行了金融信贷方面的严格管理，甚至通过直接的行政政策，限制业主的房屋持有量。通过这一系列的手段与措施，有效的防止了市场上的投机行为，但也直接影响了一部分有保值投资需求的消费者进入市场。政府当局在切实有效的控制了我国房价过快增长的过程中，为更多的普通人民争取了最大的福利。但这一政策的实施，对房地产企业在国内的经营，以及有投资性需求的消费者产生了极大的不利影响，因此，在这一背景之下，投资人将视野投向国际市场，寻求新的投资渠道，变成了势在必行之举。但我国整体经济自由化发展与全球化发展，自改革开放以来开始计算，也才将近40年，自入世以来更是不足20年。在全球化的市场中，无论是个人还是企业在进行投资的过程中，都存在着经验不足等大量问题。因此，在海外房地产投资的过程中频频发生投资受挫的情况之下，对海外房地产投资市场进行研究，以了解市场行情，及时规避风险，使我国投资人在未来的海外房地产领域的投资可以顺利进行并取得预期收益。

　　1.1.1研究背景

　　近年来随着国家经济整体快速发展的趋势，根据新颁发的《中国共产党统一战线工作条例》显示，我国存在着新的阶层，这一群体包括私营企业、外资企业的管理和技术人员等组成，总人数超过5千万人，相关从业人员超过1.5亿人，掌握着超过10万亿的资本，拥有着国内50%以上的专利所有权，每年为国家创造税收超过30%.这一阶层中的部分高收入者拥有着大量资金，因此，这一阶层中的高净值人群，出于对自身劳动成果的安全考虑，部分高净值人群对本人资产进行投资管理，已实现资产的保值与升值。部分高净值人群出于对国内市场发展前景不明朗、市场风险不确定性较大的投资角度出发。个人投资人有着较高的海外投资意愿。根据碧桂园方面的数据显示，碧桂园森林城市项目仅开盘后2个月内，就组织了超3万余人次的购房投资人考察团，1个月内销售额将近70亿，是超当地市场上年销售额，可见该国内消费者对海外房地产项目的热衷。除此以外，为孩子获得国际多元化的教育，为自己未来有较好的养老环境等角度出发，在这些多元的投资动因驱动之下，更多的投资人向海外市场迈进，寻求海外房地产投资项目。个人投资人在海外房地产投资的进程中，虽然起始时间要较企业早、数量总量多，但问题出现的也更为多样且复杂。因此对于海外房地产投资，对这一现象进行观察与研究，是十分有必要的。

　　1.1.2研究意义

　　中国投资人们的海外投资脚步，自2003年开始向全球市场迈进。数据显示，2003到2007年间，我国仅企业在海外房地产市场投资的总额大约为65亿人民币。到了2014年更是达到了165亿美金。其中，最为主要的海外置业投资物业类型，是商业项目中的写字楼与酒店物业项目。自我国政府在"十二五"后继续推出了"走出去"战略，更为有效的推动了我国企业的海外投资。因此，在我国投资人开始大量进入海外市场的背景之下，了解海外房地产投资的过程、特点，对这一投资领域与过程进行研究，发现投资进程中出现的问题，探讨可能的应对措施，有其深远的意义和影响。

　　1.2定义

　　房地产是一个古老而又年轻的概念，其最早可以追溯到人类经济社会的初期，因为，此时便已经出现了物质形态的房产。而其年轻又体现在，虽然在实操以及经济市场中，这一概念十分普遍，但在法律上却仍没有准确的界定，以至于《中华人民共和国城市房地产管理法》中也没有对这一概念进行清晰、明确的定义。事实上，房地产这一概念在经济领域中被十分频繁的运用，从字面意思上进行理解，它是房产与地产的总称，主要包含着自然特征与经济特征两大特点。其中自然特征即是位置的固定性、不可移动性以及使用上的长期性，资源的有限性、物业的差异性。其经济特征表现为具有生产周期性、资金密集性、相互影响性、易受政策影响性、保值增值性。在中国大陆，一般称之为房地产或固定资产，台湾地区一般称为不动产，香港地区称之为地产。英语中一般表述为"RealEstate".就一般而言，房地产的主要存在形态有：（1）单纯性地产，即没有一块地上建筑物，但能够为土地拥有者或实际使用者带来收益的土地；（2）单纯的房产，如在特定情况下把地上建筑单独考虑；（3）地产与房产合二为一，即将建筑物以及所属土地看为一个整体考虑；《固定资产投资效应论》中定义固定资产投资如下。固定资产投资的含义：指经济主体为了一定的目的将资金，用于购置、建造固定资产的活动，其中，经济主体主要有三方，分别为政府机构、企业、个人。固定资产投资是建造、购置固定资产的活动统称[6].《房地产经济学》将房地产投资定义为房地产实物投资和房地产金融投资。房地产投资的含义：指房地产投资者为了获取预期的投资收益，将资本不断投入到房地产开发经营领域及房地产金融资产上的经济行为。房地产投资是整个国民经济投资的重要组成部分，它主要由两部分组成：一部分是房地产实业投资，另一个部分是房地产金融投资[7].本文主要通过实业投资过程中的失败案例出发，最后的落脚点将是房地产金融投资。总的来说，海外房地产投资是投资人在非本人户籍所在地进行固定资产购置，并期望获得收益的过程。是一种扩大的房地产或物业的购买过程，较为明显的特点在于：物业购买方与欲购买标的物业项目，分处不同国境的物业购买过程。因此本文下述的投资人，多代指个人与企业。下文的房地产投资有时会以海外置业代替。本文即将这一扩大了的物业交易活动作为一个整体进行观察，发现这一商业活动中的问题与应对对策。

　　1.3国内研究现状

　　我国目前关于海外房地产的投资，研究内容较为广泛。

　　（1）宏观角度的近年国内研究现状朱爱勇（2009）通过对30多个地区的数据分析，认为房地产投资与国民经济增长之间存在双向的Granger因果关系。即房地产投资将利于经济的增长[8].何喜有（2014）通过对我国对外直接投资过程中，我国房地产项目在海外投资的国家分布特点、规模分布特点以及投资主体分布的特点进行总结。通过大量数据的分析与解读，进而得出从国内推力和国外引力两股因素影响下，今后一段时期，受国外政策和市场魅力明显等诸多因素海外房地产投资将进一步扩大[9].邓小鹏（2017）认为海外房地产投资是中国近年来对外投资的重点之一。因此从我国海外房地产投资规模、分布、投资资产类别等角度出发，对我国目前海外房地产固定投资的行业宏观情况进行了细致的归纳与总结，文章在风险应对上，着重提出投资的方式的正确选择的重要性。并认为，我国的海外房地产投资需要更多的实践来获得经验[10].

　　（2）其他角度近年国内目前的研究现状姚芬（2012）从投资效率的角度，对房地产投资进行了有效的研究，该文使用BCC-DEA模型对数个房地产投资项目进行测算，发现目前房地产投资效率较低。以及负债结构等是主要影响投资效率的因素[11].马静（2014）从货币政策的角度出发，利用向量自回归模型，对市场数据进行测算，最终得出结论，认为利率工具是货币政策中最为有效的调控手段[12].余宏（2016）主要从房地产投资的风险角度，使用层次分析法、HaR风险模型等方法，对中国人在澳大利亚的海外房地产投资的风险进行了评估。结果认为市场风险对投资人影响最为重要，投资人在海外房地产投资过程中，需着重加强对市场风险的防范[13].王霜（2017）认为我国房地产投资受消费者消费水平、市场企业数等因素影响[14].张庆昌（2018）撰写的文章，该文主要介绍了房地产投资信托基金，该文认为采用金融产品进行房地产投资是进行房地产投资的有效方式[15].

　　1.4国外研究现状

　　国际上关于海外房地产投资的研究成果，在研究数量上远超我国，而且在研究时间上、研究深度上都比国内学界研究深入。宏观的角度Turin（1978）和Arku（2006）认为房地产投资能够有效地促进经济增长。Green（1997）发现美国房地产投资领先与经济周期的波动，而韩国是滞后于经济周期的波动。William和Jeffrey（2008）共同着书讲述房地产投资以及房地产投资该过程中需要面对的金融问题。在海外房地产投资风险方向上，从Peter（1999）对房地产投资投资项目风险的识别、评价、防范等方面进行了比较系统的研究开始，众多学者在风险识别、测算等领域都取得了众多的研究成果，例如，SamMonfared（2017）发表了一篇政治风险对固定资产市场的影响的文章，通过研究英国脱欧这一政治现象对房地产市场的影响。结论发现政治风险对房地产市场产生了较为快速的影响。对教育水平和收入水平较高的地区，影响更为明显。

　　1.5研究方法

　　本文主要采用定性的分析方法，对我国目前的海外房地产投资市场现状进行了解与分析。在分析的过程中，运用房地产经济学中的房地产周期理论等理论，对现有数据与案例进行定性的分析。发现目前我国投资人在海外房地产投资市场中的问题，以及问题存在的原因。本文使用的主要研究方法有文献分析法，比较法，案例分析法以及调查走访法，以真实的了解我国海外房地产投资市场的实际情况。

　　1.6研究的创新与不足

　　可能的创新：从研究的角度来看，本文相较前人，将海外房地产投资投资行业看作一个整体进行研究，而非按参与主体进行角度单一的研究，或者按照不同的市场进行部分的研究，且立场客观公正。除此以外，尤其特别的在于，笔者在写作过程中着重注意到前人很少关注的个人投资人。可能的不足：目前海外房地产投资市场还处于，政策严控的阶段，但在实操市场上，这一行业仍活跃。本人的文章在短期来看，在研究价值上仍值得商讨，但随着人民币的自由化以及资本市场的自由化推进，这一行业有较大的市场。同时，由于本人能力的不足，在数据的搜集方面，仍与预期有差距，科学理论的应用方面仍有提升的空间，除此以外，由于行业所涉及的内容较多，涉猎范围较广，本文在许多方面仍未进行充分的介绍。

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　　第2章我国海外房地产投资现状
　　2.1总体情况
　　2.2国内外投资环境对比
　　2.3我国投资人海外房地产投资方式

　　2.3.1直接自行购买
　　2.3.2通过中介机构购买
　　2.3.3购买中国企业的海外实物以及金融产品

　　2.4我国投资人海外房地产投资特点
　　2.4.1购买者在区位选择上集中在发达国家
　　2.4.2购买地产类型多为住宅类
　　2.4.3付款方式较为单一

　　2.5投资驱动因素
　　2.5.1获取利润为目的
　　2.5.2移民意愿为目的
　　2.5.3获得优质教育资源为目的
　　2.5.4其他方面原因

　　第3章海外房地产投资案例分析
　　3.1个人直接投资案例
　　3.1.1案例内容
　　3.1.2案例小结

　　3.2个人通过中介投资
　　3.2.1中介类型介绍
　　3.2.2典型案例
　　3.2.3案例小结

　　3.3个人通过企业投资案例
　　3.3.1碧桂园森林城市项目
　　3.3.2万达海外项目
　　3.3.4案例小结

　　3.4海外房地产投资过程中存在的问题
　　3.4.1投资方具有很强的盲目性
　　3.4.2买卖双方之间信息不对称
　　3.4.3行业发展速度过快，行业自身存在众多问题
　　3.4.4消费者维权困难
　　3.4.5投资人缺乏政策理解

　　第4章海外房地产投资中问题原因
　　4.1投资人缺少投资前的风险评估
　　4.2从房地产周期理论出发的原因4.3消费者方面的原因
　　4.4行业方面的原因
　　4.5社会方面的原因

　　第5章海外房地产投资过程中的投资建议
　　5.1投资人投资前应对措施
　　5.1.1加强投资前的风险防控
　　5.1.2加强投资前应进行充分的调查与研判
　　5.1.3投资人进行海外投资时须有国际投融资思维
　　5.2行业应积极寻求行业产品升级
　　5.3社会的应对措施

总结

　　随着我国整体经济实力的提高，企业与个人的国际化水平都在不断提高，我国投资人迈向海外的步伐会进一步加快。数据显示，近年来我国的海外置业投资，逐年上升，在投资类型上主要以住宅相关为主。在置业地点选择上，仍以主要的发达国家为首选。当前投资人的投资动因十分丰富，但仍以教育、利润等为主要动因。在投资的过程中，由于投资人存在较强的盲目性、投资后维权困难、行业整体发展处于幼稚期等因素的影响，投资人在目前的海外投资过程中频繁受挫。但面对这些困难，我们在投资人、行业以及社会应紧跟国家政策进行投资，将会降低投资受损的发生的可能性，目前投资失败的主要原因在于，对国家政策解读不深入，不跟随政策指导，盲目甚至违规、违法操作导致。当前我国的海外置业市场，受到了政策的极大冲击，随着海外置业市场时滞性的增强，这一冲击在即将到来的几年会进一步明显，这一冲击有利于行业进行适度的调整，将实力弱、不规范经营的企业剔除出行业，也促使企业在这一时期，进行企业内部服务提升、产品的深度管理与产品升级。在政策预测上，随着我国人民币的国际化脚步以及我国资本开放的步伐，我国目前较为严格的外汇管理制度，可能会在我国外汇储备达到一定标准，同时人民币币值稳定后，放松对外汇的严格管控。海外房地产投资尽管，在短期内可能进入一个深度调整的低迷时期，但随着国民整体生活水平的提高，可支配收入的提高，对较高生活品质的追求的提高，在未来必然进一步增加。

　　总的来说，根据目前的我国海外房地产投资市场的发展阶段来看，以及当前政策的严格管制的背景下，不建议个人投资人在现在开始进行海外置业投资。但如果有海外置业意愿的个人，可投资相关的QDII产品等金融产品。企业投资人如果目前有置业投资的意愿，有必要在进行细致彻底的尽职调查后，充分了解我国当前对外投资的政策方向，再进行充分的国际融资，人才储备等的前期准备后，再进入市场。本文努力想透彻，并深入的了解当前海外置业市场，并对原因进行深刻的探讨，在对策方面也可以给出更为实用的建议。但囿于篇幅限制，在海外置业投资市场的现状了解上没有进一步扩展，仅就主要的内容进行了介绍。

　　在对文章的案例分析上，只挑选了重要的数点原因进行探讨。在建议对策上，由于本人能力上的不足，给出的建议对策也显得十分浅显。后人在以上三方面都可以进一步进行研究，发现海外置业投资市场中，更多的问题并为行业的健康发展提出更多有益建议。

　　参考文献

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