2014 年初,中国大量三四线城市房价下滑信息充斥着整个房地产市场,很多人坚定认为三四线城市房价会进一步下降.2014 年 3 月,浙江兴润置业投资有限公司宣布破产,从而引发了国内对房企、商业银行甚至是整个国家经济的担忧.

　　一、浙江兴润置业事件概述

　　2014 年 3 月,浙江兴润置业投资有限公司宣布破产.浙江兴润置业前身为奉化市城镇建设开发公司,1987 年成立,于2005 年更名为浙江兴润置业,并获得国家房地产壹级资质.1998年以来,该公司相继开发了十多个楼盘,为当地最大房企,可以说兴润置业是一个典型的三四线城市的房地产公司.在辉煌时期,该公司营业收入高达25 亿元.近几年,国内政府大力打压房地产市场,三四线城市房价出现较大跌幅,如兴润置业2010年1月11日拍下桃源府邸项目所在地块,楼面价是7,853 元/平方米.而世茂集团旗下子公司昆山世茂蝶湖湾开发有限公司,2013年12月11日拍下同地段的地块,楼面价只有3,204元/平方米,跌幅达59.2%.如果按照自身拿地价格销售房屋,很难吸引消费者;如果紧随市场价格,又很难收回成本.

　　2014年3月,浙江兴润置业最终由于资金链断裂,宣布破产,负债总额高达35亿元,其资产总额约为27~30亿元,负债额约为5~7亿元.其中,24亿元资金来源于商业银行贷款,共有19家商业银行涉及此案,贷款额度最大的是中国建设银行,约12亿元资金.

　　二、中小房地产企业危机

　　浙江兴润置业房地产企业代表着中国三四线城市的中小房地产企业的生存状况.据中国房地产业协会预计,未来3年内至少有30%的内地房企被淘汰,企业总数将由目前约5万家减至3.5万家.与此同时,房企的市场集中度逐渐加强.《2013年上半年中国房地产企业销售排行榜 TOP50》显示,2013 年上半年,在上榜企业销售金额集中度方面,全国 TOP10 企业市场份额为 15.21%,较上年全年增加了 2.45 个百分点;销售面积集中度方面,TOP10 企业市场份额从上年的 9.10%上升至 9.85%.

　　除此之外,近些年中国三四线城市房价大幅上涨,很多房地产企业预期房价会进一步上升,宁愿高价拿地建房.但十八大后中国政府调控房地产的政策较为紧密,由于一二线城市的房屋需求仍然很大,其房价还在上升,但是三四线城市房屋需求有限,国家房地产政策的出台,抑制了三四线城市的房价过快上涨,曾经高价地皮正在建设中,还没完工就开始遭遇降价贬值的风险,甚至很多三四线城市房价下跌 40%,已完工的房屋价格竟低于地皮价格,成本很难收回.三四线城市房价正在逐步下降,未来下降预期更为强烈,众多投机资金快速撤离三四线城市,引发中国众多鬼城相继出现,如鄂尔多斯、唐山.

　　三、房企破产的经济效应分析

　　面对目前的个别三四线房地产企业破产,我们不难预测随着国家对房价的调控,未来可能会出现更多的房地产企业破产倒闭,其对社会带来的影响分析如下:

　　1、对商业银行的冲击.中国很长一段时间,房价快速上升,房地产企业利润高涨,整个行业利润率较高,加上未来房价上涨预期,房企利润空间持续看好,在这样的情况下,房企成了商业银行最大客户,和房地产开发有关的贷款占到商业银行所有贷款的大部分.银监会的数据显示,截至 2013 年末,有 20 家银行涉及房地产类贷款达20.9 万亿元,约占 2013 年末银行业贷款余额的33%.2013年9月末,20家主要银行房地产贷款及以房地产为抵押的贷款占各项贷款比重高达37.9%.

　　所以,社会有种说法是,商业银行被房地产企业绑架.正是因为商业银行贷款中与房地产相关的贷款比重较高,依赖较强,一旦房企由于房价下跌破产,银行会直接遭受牵连,带来不良资产增加,资金回收缓慢甚至无法回收.如,浙江的兴润置业破产后,涉及19家商业银行的24亿元贷款会在不同程度上遭受损失,给商业银行带来经营风险.

　　2、对房地产相关行业的冲击.三四线城市房价的下跌,压缩了房地产企业的利润空间,甚至触碰了房地产企业的成本线,房地产市场有价无市或者无价无市导致房企资金无法按期回收,资金链断裂导致其上下游相关行业的相关款项资金也无法正常收回.

　　同时,未来开工建设的房产数量减少,房地产相关行业的产品需求下降,企业利润下滑,从2014年前两月数据看,中国房地产增速放缓,1~2月商品房销售面积和销售额分别同比下降 0.1%和 3.7%,新开工面积同比降幅达 27.4%.国家住建部数据显示:房地产业每减少 100 万平方米建筑量,就会影响 30 万人的就业,减少钢材需求 2 万吨,减少门窗需求 8 万套,减少卫生洁具需求 2 万套.再加上正建或已经完工的房地产相关费用不能按期回收,导致房地产上下游行业也面临资金困境.

　　3、对一二线城市房地产的冲击.随着三四线城市房价的下跌,一二线城市房价下跌预期更为强烈,越来越多的资金会选择观望等待.在经历了19个月的连续上涨后,全国重点城市房价涨幅出现大幅回落.2014年1月1日,据相关数据显示,去年12月中国城市住房(一手房)价格为1,088.9点,较上月上升5.6点,环比上涨0.37%,涨幅较上月缩小了0.40个百分点.一二线城市房价上涨速度减缓甚至停滞,房企资金回笼过慢,或者最终资金链断裂破产.中小型房产公司的破产倒闭终会牵连到大型房产公司.

　　4、房地产企业、商业银行及房地产相关行业相互恶性影响.房地产企业破产倒闭,促使银行不良贷款和经营风险增加.商业银行为控制风险,谨慎、看紧对房企的贷款,加剧房企的资金周转,从而进一步加大其破产风险.同时,由于房企破产,影响相关行业业绩,加剧其生存的空间,也使得商业银行同样对相关行业惜贷.最终导致整个产业链资金紧张,拖累地方经济.

　　2013年,房地产业已成为中国经济增长的支柱,占GDP的16%,固定资产投资的33%,贷款余额的20%,新增贷款的26%,政府收入的39%.如果房地产急剧放缓,很难找到替代方式支持经济增长.通过以上分析不难看出,现今的中小房地产企业正在夹缝中生存,自身筹集资金困难,资金回笼较慢,宏观经济形势又不利于其发展,所以破产风险在 2014 年急剧上升,从而引发整个国家经济风险发生概率增大.

　　主要参考文献:

　　[1]2013 年统计年鉴.

　　[2]中国行业网.2014 年房地产或将拖累经济增长.2014.

　　[3]中国银监会网站.

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