摘要：自2016年5月1日全面推行营改增以来已两年有余, 房地产企业作为本次改革的重点行业, 在政策施行初期, 业内对增值税的会计核算可谓各行其是。随着2016年12月3日财政部印发的《增值税会计处理规定》 (财会[2016]22号文, 以下简称22号文) , 初步解决了增值税核算无规可依的困境。经过这两年的不断磨合, 笔者对房地产企业增值税会计处理有了一定理解, 本文通过账务处理列示及案例分析, 对房地产企业增值税会计处理的实际运用做一个探讨。

　　关键词：房地产; 增值税; 会计处理;

　　1 引言

　　房地产企业的项目开发周期都比较长, 通常都会跨越一个或几个会计年度, 核算也比较复杂, 本文结合财务及税务相关规定, 对房地产企业从拿地、开发、预售、结转等几个重要阶段所涉及的增值税会计处理进行分析。

　　2 分析

　　2.1 拿地

　　以出让方式获取土地使用权为例, 在22号文出台之前, 对于取得土地使用权, 是在计入成本时即进行价税分离, 还是在销售房产时再从土地价款中剥离税费存在一定争议, 但从权责发生制的角度考虑, 应在取得土地使用权时即划分进项税额。22号文中提出了关于差额征税的账务处理, 对于这个问题有了进一步明确, 在此种方式下获取土地使用权时不涉及增值税专用发票的取得, 故进项税额无法在此时核算, 所以增值税制下的会计核算和营业税制下保持一致, 账务处理如下:

　　借:开发成本——土地成本

　　贷:银行存款等

　　在一般计税法下, 以出让方式获取土地使用权支付的土地价款, 在计算销售额时按规定的方式从全部价款和价外费用中扣除, 账务处理在计算销项税额时进行。

　　2.2 开发

　　房地产企业开发项目所发生的成本支出基本都在“开发成本”下进行归集, 根据《房地产开发企业会计制度》的规定, 房地产开发企业的成本项目有六个, 分别是土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费、开发间接费用。在一般计税法下, 对于取得的增值税专用发票, 进行认证后作为进项税额单独核算留抵, 账务处理如下:

　　借:开发成本

　　应交税费——应交增值税 (进项税额)

　　贷:银行存款等。

　　2.3 预售

　　根据2016年3月31日国家税务总局印发的《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》 (国税总局公告[2016]18号, 以下简称18号公告) , 明确规定了采取预收款方式销售自行开发的房地产项目, 应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。并在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。在22号文中关于预缴增值税的科目有两个, 分别是“应交税费——预交增值税”和“应交税费——简易计税”。前者核算一般纳税人转让不动产、提供不动产经营租赁服务、提供建筑服务、采用预收款方式销售自行开发的房地产项目等, 以及其他按现行增值税制度规定应预缴的增值税额。后者核算一般纳税人采用简易计税方法发生的增值税计提、扣减、预缴、缴纳等业务。在日常核算中, 关于预缴税款就存在科目归属的争议, 业内各公司使用科目不完全一致。我们这里也分两类科目分别核算和讨论。

　　2.4 结转

　　根据18号公告第十四条一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的, 应按照《营业税改征增值税试点实施办法》 (财税[2016]36号文, 以下简称《试点实施办法》) 第四十五条规定的纳税义务发生时间, 以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额, 抵减已预缴税款后, 向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。第十五条一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的, 应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间, 以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额, 抵减已预缴税款后, 向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

　　也就是说, 房地产开发企业纳税义务发生时, 应以适用税率计算当期应纳税额, 抵减已预缴税款后, 向主管国税机关申报纳税, 未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。而从目前的税收政策及增值税申报表填报规律来看, 对房地产开发企业预缴税款的抵减是允许不同项目混合抵减的, 也支持简易计税项目和一般计税项目混合抵减。

　　根据22号文, 月度终了, 企业应当将当月应交未交或多交的增值税自“应交增值税”明细科目转入“未交增值税”明细科目。房地产开发企业等在预缴增值税后, 应直至纳税义务发生时方可从“应交税费——预交增值税”科目结转至“应交税费——未交增值税”科目。

　　在实际工作中, 会存在新项目预售预缴增值税, 老项目结转申报增值税, 用新项目的预缴税款抵了老项目的实际申报税额, 或相反的情况, 必然会产生税会差异, 所以笔者还是认为对于简易计税的老项目, 无论是预缴还是申报, 均在“应交税费——简易计税”中进行核算, 对于一般计税的新项目, 则将预缴税费计入“应交税费——预交增值税”, 将结转的税费计入“应交税费——应交增值税 (销项税额) ”。同时, 根据每期发生的税会差异实时进行账务调整, 保持税会的一致性。

　　3 结语

　　综上所述, 从房地产企业营改增后的会计核算工作来看, 增值税的核算的确比营业税的核算复杂许多, 这对我们财务人员的水平和技能也提出更高的要求, 本文的列示只是房企会计核算的冰山一角, 还有很多核算细节等待着我们去发现和完善, 如何将房企会计核算切合实际的做全做好, 这需要我们的不断努力与实践。

　　参考文献
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